Cour d’appel de Cayenne, 10 juillet 2025 (chambre civile). L’arrêt tranche un litige portant sur la perfection d’une vente immobilière issue d’un partage familial informel, après division d’un fonds domanial. Le vendeur avait adressé une proposition de vente, l’acquéreur y avait répondu par écrit, une substitution de parcelle équivalente était intervenue, puis un notaire avait été saisi et des sommes versées. Le premier juge a rejeté la demande de dire la vente parfaite et a débouté l’acquéreur de ses prétentions indemnitaires. En cause d’appel, l’acquéreur a sollicité la constatation de la perfection de la vente, la désignation du notaire et la réitération sous astreinte, tandis que l’intimé a soulevé l’irrecevabilité de prétentions qu’il estimait nouvelles. La question était double : d’une part, la recevabilité en appel de demandes liées à l’exécution de la vente alléguée ; d’autre part, l’existence d’un accord ferme sur la chose et le prix, au sens des articles 1583 et 1589 du code civil, indépendamment de la réitération authentique. La cour d’appel a déclaré les prétentions recevables, dit la vente parfaite au 25 mai 2018, ordonné la réitération sous astreinte, et rejeté la demande de dommages-intérêts.
I. La consécration de la perfection de la vente
A. La clarification procédurale sur la recevabilité en appel
L’intimé soutenait l’irrecevabilité de demandes prétendument nouvelles, relatives à la délivrance d’acte de consignation du prix et à la désignation du notaire pour instrumenter. La cour retient que ces prétentions avaient été déjà soumises au premier juge et tendaient aux mêmes fins, au sens des articles 565 et 566 du code de procédure civile. La motivation s’inscrit dans une application classique des textes, privilégiant l’économie du litige et l’exacte qualification de demandes d’exécution comme accessoires ou nécessaires. La solution, ferme et sobre, évite un formalisme excessif en appel et recentre le débat sur le fond, à savoir la formation consensuelle de la vente.
B. L’accord sur la chose et le prix comme critère décisif
La cour reconstitue la chronologie: offre écrite, acceptation écrite, substitution de parcelle de même superficie et saisine du notaire, suivie de versements. Elle isole l’échange de consentements déterminant, en rappelant l’indifférence de la réitération authentique à la perfection de la vente entre les parties. Elle énonce: “Au vu de l’ensemble de ces éléments, il ressort qu’il y a eu consentement réciproque clair et précis des deux parties sur la chose et sur le prix concernant la vente de la parcelle cadastrée AT N°[Cadastre 4] pour la somme de 5000€, le fait qu’un notaire ait été désigné pour matérialiser l’acte étant indifférent à l’existence du consentement des parties intervenu antérieurement et directement entre ces dernières le 25 mai 2018 par échange de courriers signés.” La conséquence est explicitée sans détour: “La vente entre les parties était donc parfaite à cette date.” Le raisonnement combine utilement l’article 1583, qui consacre la perfection par le seul accord, et l’article 1589, qui assimile la promesse synallagmatique à la vente lorsque l’accord est complet. Les événements postérieurs, y compris les difficultés familiales et les incidences fiscales, n’affectent ni l’existence, ni la validité du consentement déjà formé. La désignation du notaire et l’astreinte de signature assurent la mise en conformité du titre et sa publicité foncière, sans ériger la forme authentique en condition de validité.
II. Valeur et portée de la solution
A. Une application fidèle du droit positif des ventes
La solution confirme, avec rigueur, la nature consensuelle de la vente d’immeuble entre parties, la forme authentique étant requise pour l’opposabilité et la publicité, non pour la formation. L’échange de lettres caractérisant l’accord sur l’assiette du bien et sur le prix suffit, d’autant qu’une substitution de parcelle de superficie identique a été expressément acceptée. La cour prend soin d’écarter l’argument tiré des contraintes fiscales, qui relèvent d’une considération étrangère à la formation du contrat, et de dissocier les faits postérieurs de toute atteinte au consentement. Le recours à l’astreinte, limité dans son quantum et sa durée, concilie exécution en nature et proportionnalité, dans la ligne des pratiques de sécurisation de la réitération.
B. Des enseignements pratiques sur la preuve du préjudice et l’office du juge
La cour refuse l’indemnisation faute de preuve d’un dommage certain et imputable, malgré un emprunt et un projet de construction invoqués. Elle motive en ces termes: “Toutefois, si elle démontre qu’elle a souscrit un emprunt et soutient que ce dernier lui a permis de financer une maison en kit, il convient de constater qu’il n’est nullement justifié de ce que sont en réalité devenus les éléments commandés, et par voie de conséquence, aucun réel préjudice financier n’est démontré.” L’exigence probatoire demeure classique et prudente, surtout lorsque l’exécution en nature est accordée, rendant superfétatoires des réparations non établies. La même rigueur gouverne le rejet du préjudice moral, évalué à l’aune d’un contexte familial qui, à lui seul, ne caractérise pas un dommage en lien direct avec l’inexécution contractuelle. La portée pratique est nette: sécuriser au plus tôt la traçabilité des consentements par écrit, préciser l’objet et le prix, saisir le notaire sans tarder pour l’instrumentation et la publicité, et, en cas de résistance, privilégier l’exécution sous astreinte plutôt que des demandes indemnitaires mal étayées.
