Cour d’appel, le 17 juin 2025, n°24/00728

Cour d’appel de Reims, 17 juin 2025. Un bail d’habitation a été conclu début 2023 pour une maison, avec dépôt de garantie et état des lieux d’entrée. La locataire a ensuite saisi le juge pour solliciter une diminution de loyer fondée sur l’écart de superficie, un nouveau diagnostic de performance énergétique, divers travaux et des dommages et intérêts. Le bailleur a contesté l’ensemble, formé des demandes reconventionnelles en paiement des loyers et, devant la cour, ajouté des prétentions de résiliation et d’expulsion.

Par jugement du 23 avril 2024, le juge des contentieux de la protection a déclaré irrecevable la demande de réduction du loyer, ordonné plusieurs mises en conformité, alloué 300 euros pour trouble de jouissance et condamné la locataire à payer des arriérés. L’appel portait sur la recevabilité de la diminution de loyer, l’étendue des obligations du bailleur, le quantum du préjudice, la dette locative actualisée et la compensation. La cour confirme l’irrecevabilité de la réduction de loyer, enjoint un nouveau DPE, maintient les travaux utiles sans astreinte, confirme l’indemnisation symbolique, actualise la dette et écarte les demandes nouvelles en appel.

La question centrale tient d’abord au formalisme procédural gouvernant la diminution de loyer fondée sur l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi qu’au périmètre de l’effet dévolutif en appel. Elle commande ensuite la délimitation des obligations substantielles du bailleur, notamment quant au DPE, aux réparations et aux incidences financières corrélatives.

I – Le rappel ferme des exigences procédurales en contentieux locatif

A – La condition préalable de l’article 3-1 et la rigueur de la recevabilité

La cour retient un principe clair, énoncé en ces termes: « Il est de jurisprudence constante qu’est irrecevable l’action en diminution de loyer formée sans qu’une demande préalable ait été présentée par le locataire. » La lettre invoquée ne mentionnant ni superficie ni réduction proportionnelle, la carence initiale n’était pas discutable. La régularisation postérieure, par un courrier ultérieur et une nouvelle instance, ne répare pas l’irrecevabilité originelle.

Cette rigueur irrigue la suite du raisonnement: « Il n’y a donc pas lieu d’examiner, sur le fond, la question relative à la superficie du logement, ni d’ordonner une expertise sur une demande jugée irrecevable. » La solution confirme la finalité de l’article 3-1: déclencher un court circuit de négociation et de saisine dans des délais contraints, protégeant la sécurité juridique du bail. Elle neutralise aussi tout contournement par expertise dilatoire, cohérent avec l’économie d’un contentieux bref et circonscrit.

B – L’effet dévolutif maîtrisé et l’irrecevabilité des demandes nouvelles en appel

Les prétentions additionnelles de résiliation, d’expulsion et d’indemnité d’occupation, nées à hauteur de cour, sont écartées sans détour: « Il s’agit de demandes nouvelles formées à hauteur de cour qui seront déclarées irrecevables par application des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile. » La cour restitue sobrement la répartition des offices entre instances et rappelle la discipline de l’appel, cantonnée au litige tel que défini devant les premiers juges.

La solution s’inscrit dans une conception stricte du principe dispositif et de la concentration des prétentions. Elle prévient les dérives tactiques en appel et s’articule, en pratique, avec l’existence d’une autre procédure où les conditions légales d’une résiliation peuvent, le cas échéant, être débattues utilement et contradictoirement.

II – La délimitation mesurée des obligations du bailleur et leurs incidences

A – Le DPE irrégulier et l’injonction de régularisation

Le rappel normatif ouvre l’analyse: « Par application de l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement. » L’irrégularité provient de la certification défaillante du diagnostiqueur au moment du DPE annexé, ce que les échanges produits établissent. Le bailleur n’étant pas resté sourd à une actualisation, la cour privilégie une solution fonctionnelle et ordonne un nouveau DPE par un professionnel qualifié, seul à même d’assurer l’information environnementale due.

L’économie de la décision est nette: corriger l’irrégularité documentaire, sans la convertir en sanction pécuniaire ou en nullité locative. Le dispositif vient le dire, sobrement: « Le jugement est infirmé sur ce point. » La portée reste concrète, tournée vers la conformité et la loyauté de l’information, y compris en vue d’une relocation ultérieure.

B – Travaux, réparations locatives, préjudice de jouissance et conséquence financière

La cour hiérarchise les désordres avec une ligne de partage limpide: « La cour indique qu’en tout état de cause la plupart de désordres allégués apparaissent constituer de simples réparations locatives (étendoir à linge mal fixé, poignée de porte mal fixée, interrupteur du garage, etc …) ». Elle complète sobrement sur l’électricité: « Il n’est aucunement fait état d’une non-conformité de l’installation électrique et il ne peut être attendu d’un bailleur de se conformer, années après année, aux nouvelles normes de construction. » Le quantum symbolique de 300 euros pour le trouble de jouissance se justifie par l’ampleur limitée et la réalisation partielle des travaux.

La solution sur les injonctions s’en déduit logiquement: « Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions relatives aux travaux de mise en conformité ordonnés, sans qu’il y ait lieu toutefois de confirmer l’astreinte prononcée qui n’apparaît plus utile. » La suppression de l’astreinte traduit la proportionnalité des mesures d’exécution, compte tenu des diligences déjà accomplies et de la nature des réparations restantes.

Sur la dette locative, la cour écarte tout préalable formaliste inopérant: « Toutefois, il n’existe pas d’obligation de délivrance d’un commandement de payer au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et le bailleur en l’espèce démontre la carence de sa locataire dans le réglement des loyers, ce qu’elle ne conteste d’ailleurs pas véritablement, mais qu’elle explique par les moyens ci-dessous développés. » Elle rappelle en outre l’outil procédural adéquat en cas de désordres avérés: « Ainsi, la loi du 6 juillet 1989 prévoit en son article 20-1 une procédure particulière en autorisation de suspension ou consignation des loyers, sur autorisation du juge dans l’attente de travaux rendus nécessaires par des éventuels désordres affectant le bien loué dont la responsabilité incomberait au bailleur. » Faute d’usage de cette voie, la réduction unilatérale du loyer ne pouvait prospérer.

Enfin, la compensation est logiquement retenue, les créances étant certaines, liquides et exigibles: « Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a ordonné, par application de l’article 1347 du code civil, la compensation des dettes respectives à due concurrence. » L’actualisation des arriérés au vu du décompte n’altère pas ce schéma, qui assure l’équilibre comptable des rapports locatifs, sans excès ni sanction disproportionnée.