Cour d’appel, le 19 juin 2025, n°22/19413

Cour d’appel de Paris, 19 juin 2025. Un bail d’habitation meublée conclu en 2008 prévoyait un loyer de 900 euros et 30 euros de provisions. À compter de mars 2020, la locataire a cessé des paiements réguliers, tandis que la bailleresse n’accomplissait ni régularisations de charges, ni délivrance de quittances suffisantes.

Après sommation de payer en janvier 2021 et assignation en mars 2021, le juge des contentieux de la protection prononça la résiliation, fixa une indemnité d’occupation et retint diverses sommes. La locataire interjeta appel, sollicitant notamment la réformation des résiliation, arriérés, charges et indexation, ainsi que des dommages-intérêts et délais de paiement. L’occupante a quitté les lieux le 1er mars 2023, ce qui rendait l’expulsion sans objet, mais non la discussion sur les sommes dues.

Au cœur du litige, se trouvaient l’appréciation de la gravité des impayés pour une résiliation judiciaire, la prescription et la preuve des charges régularisées tardivement, l’inopérance d’une clause d’indexation imprécise, ainsi que la responsabilité du bailleur pour défaut de quittances et de travaux. La juridiction retient la résiliation au regard d’un arriéré persistant, réforme les montants pour tenir compte des corrections, écarte l’indexation, admet certaines régularisations non prescrites, indemnise des préjudices spécifiques, et accorde des délais de paiement.

I. Résiliation du bail et pouvoirs du juge

A. Gravité des impayés et appréciation au jour de l’arrêt
La juridiction rappelle que les manquements doivent être appréciés au jour où elle statue. Elle cite que “Les manquements établis devant être suffisamment graves pour justifier la résiliation, il convient, le cas échéant, de tenir compte de toutes les circonstances de la cause intervenues jusqu’au jour de la décision.” Cette règle, en cohérence avec Civ. 3e, 22 mars 1983, n° 81-13.508, justifie d’intégrer versements, allocations logement et corrections de décomptes.

Le calcul retenu est rectifié selon le loyer contractuel, 900 euros plus 30 euros de charges, et l’ensemble des versements, y compris de la caisse d’allocations, pour arrêter une dette de 8 906 euros au départ des lieux. L’exception d’inexécution est écartée, la cour rappelant, dans l’esprit de Civ. 3e, 9 sept. 2021, n° 20-12.347, que la suspension du loyer suppose une gravité empêchant l’usage conforme, ce que les griefs allégués ne caractérisaient pas.

B. Conséquences procédurales et accessoires d’occupation
Les conséquences de la résiliation demeurent, tandis que l’expulsion devient sans objet après la libération. L’indemnité d’occupation de 930 euros mensuels est confirmée, alignée sur le loyer et la provision contractuelle. La juridiction encadre strictement l’étendue de sa saisine, rappelant que “la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.” Le dispositif gouverne ainsi l’examen des demandes nouvelles ou accessoires (CPC, art. 954).

II. Charges, indexation et responsabilités du bailleur

A. Régularisation et prescription ; inefficacité de l’indexation
La juridiction retient la prescription triennale des actions dérivant du bail, et applique la règle rappelée ainsi: “Si la régularisation des charges locatives peut intervenir jusqu’à l’audience devant le juge, leur paiement ne peut être obtenu que dans les limites de la prescription.” Dès lors, seules les périodes non prescrites, justifiées par des décomptes détaillés et individualisés, sont dues. La cour énonce que “Les décomptes doivent être détaillés par nature de charge et être individualisés, la production de décomptes collectifs concernant l’ensemble des locataires d’un immeuble ne répondant pas aux exigences de la loi” (v. Civ. 3e, 22 mars 2005 ; 31 mai 2011). Les charges dues sont fixées à 2 143,85 euros pour 2018-2021 non prescrit.

La clause d’indexation est jugée inopérante, faute de modalités précises. La cour souligne la portée de l’article 17-1, I, reprenant que “A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.” L’absence d’indice, de périodicité et de date de référence exclut toute indexation exigible dans le cadre de ce contrat.

B. Quittances, préjudices de jouissance et délais de paiement
Le statut postérieur à la résiliation emporte une conséquence nette: “Un occupant sans droit ni titre ne peut réclamer des justificatifs de paiement des loyers.” En revanche, pour la période antérieure, le refus répété de délivrer des quittances constitua une faute génératrice de perte de droits sociaux. La juridiction rappelle que “La responsabilité du bailleur peut être engagée si son refus de délivrer les quittances a causé un préjudice au locataire, en ce qu’il n’a pas pu bénéficier des allocations logement auxquelles il ouvrait droit.” Un préjudice matériel est justement réparé par 1 800 euros, au regard des simulations et rappels intervenus.

Le défaut de reprise d’un parquet endommagé après indemnisation d’assurance caractérise un manquement aux obligations d’entretien, ouvrant droit à une indemnisation de jouissance. La juridiction accorde 500 euros, l’atteinte ne concernant que l’entrée. Le préjudice moral est admis à 2 000 euros, l’instance retenant des pressions, refus de quittances, exigences de paiements en espèces et augmentations infondées, sans négliger que la résiliation demeure justifiée par l’arriéré.

Enfin, des délais de paiement sont octroyés au titre de l’article 1343-5 du code civil, dans les termes suivants: “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.” La solution concilie les impératifs du recouvrement et la situation économique du débiteur, avec suspension des majorations pendant l’échéancier.