Cour d’appel, le 26 août 2020, n°23/07466

Cour d’appel de Paris, 19 juin 2025. L’arrêt traite la validité d’un congé pour vendre délivré à l’échéance d’un bail d’habitation lorsque la pleine propriété résulte de l’extinction d’un usufruit temporaire. Les faits tiennent en peu d’éléments utiles. La nue-propriété du logement a été acquise en 2008, l’usufruit ayant été réservé pour dix ans. Un bail d’habitation a été consenti en 2015 pour six ans. Un congé pour vendre a été notifié le 26 août 2020 pour le 28 février 2021. Les locataires ont quitté les lieux fin novembre 2020, après avoir obtenu une compensation financière liée à leur nouvelle location.

La procédure a connu un premier jugement le 1er mars 2023. La juridiction a validé le congé, constaté la fin anticipée du bail au 1er décembre 2020 et alloué des dommages-intérêts au bailleur. Les locataires ont interjeté appel en soutenant la nullité du congé, la réintégration, et des dommages-intérêts. Le bailleur a sollicité la confirmation, des sommes complémentaires, et des frais. Une intervention volontaire accessoire a été formée en cause d’appel. La cour d’appel a, par arrêt avant dire droit du 12 juin 2025, révoqué la clôture, reçu les écritures et clôturé à l’audience.

La question de droit principale porte sur le point de départ de la « durée de détention » au sens de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’un nu-propriétaire redevient plein propriétaire par extinction d’un usufruit. Le litige soulève aussi la portée de l’article 954 du code de procédure civile en l’absence de prétention expresse au dispositif, l’intérêt à intervenir de l’article 330 du même code, et la charge de la preuve du préjudice financier. La cour répond que l’extinction de l’usufruit n’est pas une acquisition et que le congé pour vendre est valide. Elle confirme, faute de prétention au dispositif, la condamnation prononcée, déclare l’intervention accessoire irrecevable et rejette les demandes indemnitaires complémentaires.

I. Le régime du congé pour vendre après extinction d’usufruit

A. La qualification d’extinction du droit, non assimilée à une acquisition

La cour rappelle d’abord le cadre légal du congé pour vendre et précise le contrôle du motif par le juge. Elle relève que « En l’espèce la régularité formelle du congé n’est pas contestée ». La difficulté réside dans la computation des délais en cas de nue-propriété initiale et de reconstitution de la pleine propriété au terme de l’usufruit temporaire.

L’arrêt adopte le raisonnement du premier juge en des termes décisifs, ainsi formulés: « les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 précité ne s’appliquent pas au nu-propriétaire qui recouvre la pleine propriété de son bien en raison de l’extinction d’un droit temporaire d’usufruit arrivé à son terme, l’extinction d’un droit temporaire ne pouvant être assimilé à une acquisition ». La motivation s’appuie sur l’article 617 du code civil, qui prévoit l’extinction de l’usufruit à l’expiration du temps convenu. La solution se déduit ensuite de l’acte notarié constatant la nue-propriété et la reconstitution de plein droit. La cour ajoute, dans une formule claire, que « Il n’y a donc pas eu d’acquisition à la date du 20 novembre 2018 mais seulement une extinction de l’usufruit ».

La conséquence juridique est nette. L’unique « acquisition » au sens de l’article 15 remonte à 2008, de sorte que le terme du bail intervenait plus de trois ans après cette date. Le congé pour vendre satisfait ainsi la condition temporelle, sans que la fin de l’usufruit puisse rouvrir un nouveau délai. La nature extinctive, et non translatif, de l’événement opère tout entière la solution.

B. L’écartement des analogies et la finalité de l’article 15

Les locataires invoquaient un précédent en matière rurale sur la « détention » au sens de l’article L. 331-2, II du code rural. La cour marque la limite de cette analogie. La décision citée (Cass. 3e civ., 21 mai 2014, n° 13-14.851) concernait un congé pour reprise, un autre texte, et la notion de détention, non la date d’acquisition visée par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. La grille d’analyse diffère structurellement, car la finalité du texte d’habitation prime.

La cour éclaire d’ailleurs l’économie de la règle en rappelant que « les dispositions de l’article 15 ont pour seule vocation de prévenir les acquisitions spéculatives ». Assimiler l’extinction de l’usufruit à une acquisition créerait un délai artificiel étranger à cette finalité. La politique jurisprudentielle est cohérente avec l’objectif de stabilité des relations locatives et la lutte contre les opérations d’achat spéculatif, sans pénaliser les situations dénouées par un simple retour de plein droit.

II. Les enseignements procéduraux et indemnitaires

A. La rigueur de l’article 954 et la confirmation des chefs non saisis

L’appelant doit formuler des prétentions au dispositif, la cour ne statuant que sur celles qui y figurent. Ici, les écritures demandaient l’infirmation d’une condamnation indemnitaire, sans prétention corrélative au dispositif. La cour applique la lettre de l’article 954 et juge que « la cour ne peut que constater qu’elle n’est pas saisie de prétentions relatives à ces demandes ». La confirmation du chef de condamnation en découle de plein droit.

Cette rigueur est conforme à une jurisprudence constante, notamment 2e Civ., 5 décembre 2013, n° 12-23.611, 1re Civ., 17 mars 2016, n° 14-27.168, et 2e Civ., 4 février 2021, n° 19-23.615. Elle illustre la séparation nette entre motifs et dispositif en appel, et sanctionne les dispositifs lacunaires. Le contentieux locatif n’échappe pas à ces exigences, qui structurent la saisine de la juridiction du second degré.

La cour examine aussi l’intervention accessoire. Les textes applicables sont rappelés, en particulier l’article 330 du code de procédure civile: « L’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie ». L’intérêt doit être né et actuel en cause d’appel. À défaut d’un tel intérêt, l’intervention est irrecevable, ce que consacre la décision, au regard des risques seulement hypothétiques allégués.

B. L’office du juge sur le préjudice financier et l’absence d’abus

S’agissant des demandes indemnitaires complémentaires en appel, la cour constate l’insuffisance de preuve d’une impossibilité de louer ou de vendre postérieurement au premier jugement assorti de l’exécution provisoire. Elle relève l’absence de pièces actualisées établissant l’immobilisation du bien pour la période en cause. La conclusion s’énonce sans détour: « La demande d’actualisation du préjudice lié aux échéances de l’emprunt non couvertes par la location ou la vente du bien et à son immobilisation, sera rejetée ». Le rejet s’étend à la demande relative à la taxe sur les logements vacants, faute d’éléments probants.

La cour rejette encore la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive. Elle retient la définition usuelle, reprise par l’arrêt: « l’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol ; l’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits n’est pas constitutive en soi d’une faute ». Les écritures d’appel, même persistantes, ne révèlent pas de manœuvres fautives. L’action demeure dans les limites normales de l’instance.

Enfin, la date de fin de bail, fixée au 1er décembre 2020, résulte d’un accord des parties, la libération effective étant intervenue fin novembre. Cette appréciation, déjà faite en première instance, n’est pas utilement remise en cause par des éléments nouveaux. Les condamnations au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens d’appel suivent la solution principale et l’équité retenue par la cour.