Cour d’appel de Versailles, 4 septembre 2025. Le litige oppose un bailleur et des preneurs liés par deux baux commerciaux conclus en 2005 sur des locaux à usage mixte, comportant clause résolutoire et possibilité de sous-location partielle en habitation. Le bailleur invoque des travaux non autorisés ayant abouti à la création d’un nombre accru de logements, ainsi que des impayés liés à l’indexation et à la taxe foncière. Après un premier commandement infructueux, un second est délivré en 2020. Une ordonnance de mise en état de 2022 déclare partiellement prescrites des demandes en paiement antérieures au 1er novembre 2015, mais rejette la prescription afférente aux travaux. Par jugement du 23 mai 2024, le tribunal judiciaire prononce la résiliation de plein droit des baux, ordonne l’expulsion, fixe une indemnité d’occupation et condamne aux paiements. Appel est interjeté, l’expulsion intervient en cours d’instance.
Les appelants sollicitent notamment la prescription des prétentions portant sur les travaux, l’atteinte à l’autorité de la chose jugée d’une décision antérieure, le rejet des griefs contractuels, la réintégration dans les lieux et des dommages-intérêts. L’intimée conclut à la confirmation. La cour écarte des débats des écritures et pièces tardives, circonscrit sa saisine à l’effet dévolutif tel que déclenché par l’acte d’appel, constate l’absence de véritables prétentions au dispositif sur plusieurs points, confirme la résiliation et ses suites, rejette la réintégration et les dommages-intérêts. Elle s’appuie sur l’article 562 du code de procédure civile et sur l’exigence, issue de l’article 954, d’énoncer au dispositif les prétentions soumises à la cour. Elle rappelle en outre la compétence réservée du juge de la mise en état pour les fins de non-recevoir.
I – Le périmètre de la saisine en appel et la discipline des écritures
A – Écart des écritures tardives et protection du contradictoire
La cour écarte des débats des conclusions et pièces communiquées la veille de la clôture, considérant l’atteinte portée aux droits de la défense. Elle rappelle le principe, puis son tempérament lorsque la communication tardive empêche une réponse utile dans le temps imparti. L’attendu de principe est net: « Nonobstant le principe rappelé ci-dessus, des conclusions au fond déposées et des pièces communiquées avant l’ordonnance de clôture, mais peu de temps avant la date prévue pour celle-ci, peuvent être écartées des débats si elles contreviennent aux principes de la contradiction et au droit de chaque partie de pouvoir se défendre, consacrés par les articles 15 et 16 du code de procédure civile. » Cette solution, constante, marque l’exigence d’une loyauté procédurale renforcée à l’approche de la clôture. Elle responsabilise les parties sur la maîtrise du calendrier, tout en ménageant l’égalité des armes.
Le contrôle exercé est circonstancié. Il s’appuie sur la date des avis de clôture, la nature des pièces nouvelles et l’absence de cause grave justifiant la tardiveté. La démarche privilégie la prévisibilité des débats et la sécurité de l’instruction, sans dénaturer l’article 802 du code de procédure civile. La portée est importante pour la pratique: déposer au dernier moment expose à un rejet, même avant la clôture, si la contradiction devient illusoire.
B – Effet dévolutif et primauté du dispositif des conclusions
La cour rappelle avec rigueur l’économie de l’appel réformant. Le cadre est fixé par l’acte d’appel et, corrélativement, par les prétentions articulées au dispositif des conclusions. Elle cite d’abord l’article 562: « En vertu de l’article 562 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n° 2017-891 du 6 mai 2017, applicable au présent litige, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent, la dévolution ne s’opérant pour le tout que lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible. » Elle ajoute une précision décisive: « En outre, seul l’acte d’appel opère la dévolution des chefs critiqués du jugement. » Puis, elle exige la désignation de chaque chef visé et souligne la sanction: « Faute de quoi il n’y a pas d’effet dévolutif. »
Le lien avec l’article 954, alinéa 3, est immédiat et assumé: « Par ailleurs, en application de l’article 954, alinéa 3, du code de procédure civile, la cour d’appel ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions, et elle n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. » Cette coordination, ici décisive, conduit à écarter plusieurs moyens des appelants, qui n’avaient pas été relayés par de véritables prétentions au dispositif. La méthode, exigeante, recentre l’office de la cour sur ce qui lui est régulièrement dévolu, et protège la lisibilité du litige en appel.
II – Fins de non-recevoir, résiliation et portée pratique de la décision
A – Compétence du juge de la mise en état et autorité de la chose jugée
S’agissant des fins de non-recevoir, la cour souligne la compétence exclusive du juge de la mise en état jusqu’à son dessaisissement. Elle énonce avec clarté: « En vertu de l’article 789 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, le juge de la mise en état est seul compétent, de sa désignation jusqu’à son dessaisissement, pour statuer sur les fins de non recevoir, et les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non recevoir au cours de la même instance, à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état. » Conjugué à l’appel non exercé contre l’ordonnance de mise en état, ce principe ferme la voie à une réitération des exceptions devant les juges du fond.
L’argument tiré de la chose jugée n’aboutit pas davantage. La cour rappelle le fondement: « En vertu de l’article 122 du code de procédure civile, la chose jugée constitue une fin de non recevoir. » Toutefois, aucune prétention adéquate n’étant formulée au dispositif, elle constate que « En l’absence de prétention afférente dans le dispositif des conclusions, la cour n’est saisie en application de l’article 954 du code de procédure civile susvisé d’aucune fin de non recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée. » La solution confirme le primat du dispositif et contraint les parties à formuler, de manière explicite, les conséquences procédurales recherchées. Elle valorise la cohérence formelle, au risque, parfois, d’une frustration sur le fond.
B – Résiliation de plein droit, clause résolutoire et exécution provisoire
La résiliation de plein droit est confirmée. Le premier juge avait retenu des manquements graves: travaux réalisés sans autorisation et création d’unités d’habitation en nombre excédant les stipulations contractuelles, outre des impayés liés à l’indexation et aux taxes foncières. En appel, l’absence de véritables prétentions de rejet au dispositif neutralise l’examen des moyens adverses. La cour confirme corrélativement l’expulsion et l’indemnité d’occupation. Le mécanisme de clause résolutoire retrouve ainsi sa pleine efficacité lorsque la preuve des manquements est établie et que les commandements sont réguliers.
La demande de dommages-intérêts consécutive à l’expulsion échoue, en raison de l’exécution provisoire. L’attendu de principe est limpide: « Il est constant que l’exécution provisoire du jugement dont appel n’a pas été écartée ». Dès lors, l’exécution forcée, accomplie dans le respect des règles, ne saurait caractériser une faute ouvrant droit à réparation. La portée pratique est nette. Les praticiens doivent articuler des prétentions complètes, sécuriser l’acte d’appel, et, le cas échéant, solliciter la suspension de l’exécution provisoire dans les formes utiles.
Le message d’ensemble est clair. La solution consacre une pédagogie procédurale ferme, réaffirmant la centralité du dispositif, l’autorité de l’ordonnance de mise en état et la discipline du contradictoire, tout en stabilisant les effets de la clause résolutoire en matière de baux commerciaux.
