Le Tribunal de Commerce de Montpellier, par une ordonnance de référé du 8 janvier 2026, a statué sur le litige opposant une commune, preneuse d’un bail commercial, à sa bailleresse. La commune locataire se plaignait d’infiltrations d’eau et d’odeurs nauséabondes rendant les locaux difficilement utilisables par les associations hébergées. Après plusieurs mises en demeure restées infructueuses, elle a assigné la bailleresse en référé pour obtenir la condamnation à réaliser les travaux sous astreinte et la suspension du paiement des loyers.
La question de droit portait sur la compétence du juge des référés pour ordonner des travaux de grosses réparations et suspendre l’exécution du contrat de bail. Le juge a partiellement fait droit aux demandes en ordonnant les travaux mais en rejetant la suspension des loyers.
I. L’obligation de faire du bailleur consacrée en référé
Le juge des référés a retenu que les infiltrations d’eau constituent un trouble manifestement illicite justifiant une mesure conservatoire. Il a relevé que la nature de ces désordres impliquait des travaux de grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil. “La juridiction ce céans ne retiendra, en conséquence que les griefs tenant aux fuites d’eau, d’une part, et aux mauvaises odeurs d’autre part, qui constituent à l’évidence des travaux de grosses réparation” (Sur ce, 1). Le juge a ordonné l’exécution des travaux selon le devis produit par la bailleresse elle-même, assortie d’une astreinte.
Cette décision affirme le pouvoir du juge des référés de contraindre le bailleur à exécuter son obligation de délivrance. La valeur de la solution est d’appliquer l’article 873 du Code de procédure civile à une obligation de faire non sérieusement contestable. En ordonnant les travaux sur la base d’un devis adverse, le juge évite une expertise longue et préserve l’urgence.
II. Le refus de suspendre le paiement des loyers
Le juge a rejeté la demande de suspension des loyers en estimant que la commune n’avait pas prouvé l’impossibilité d’utiliser les lieux. “la commune échoue à démontrer que les infiltrations seraient d’une telle importance qu’elles rendraient les locaux impropres à l’usage auquel ils sont destinés” (Sur ce, 2). Le versement du loyer demeure l’obligation principale du preneur, et l’exception d’inexécution ne peut jouer qu’en cas d’impossibilité totale de jouissance.
Cette position rappelle le caractère exceptionnel de la suspension des loyers en référé. La portée de cette solution est de subordonner la mesure à un préjudice grave et actuel, non à un simple inconfort. Le juge des référés ne peut se substituer au juge du fond pour apprécier une éventuelle proportionnalité entre les obligations contractuelles.
Fondements juridiques
Article 606 du Code civil En vigueur
Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Toutes les autres réparations sont d’entretien.
Article 873 du Code de procédure civile En vigueur
Le président peut, dans les mêmes limites, et même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
