Tribunal judiciaire de Amiens, le 13 juin 2025, n°24/00007

Le Tribunal judiciaire d’Amiens, juge des loyers commerciaux, a statué le 13 juin 2025 sur la fixation du loyer d’un bail renouvelé. Le litige, né au moment du renouvellement du 1er octobre 2023, oppose des évaluations très divergentes de la valeur locative.

Un bail commercial conclu en 2012 portait sur des locaux à usage principal de vente, avec des surfaces exploitées sur quatre niveaux. Le loyer initial de 65 000 euros avait atteint 81 520,72 euros par l’effet de la clause d’indexation. Le preneur a sollicité le renouvellement au 1er octobre 2023 et la fixation du loyer à la valeur locative, successivement chiffrée à 42 500 puis à 20 000 euros. Le bailleur a soutenu une valeur locative de 73 500 euros.

La juridiction a été saisie à l’automne 2024, l’affaire a été plaidée le 4 avril 2025, puis mise en délibéré. Deux thèses s’opposaient sur l’assiette et l’ampleur de la valeur locative, l’une plaidant une forte dégradation des facteurs locaux, l’autre invoquant des références nombreuses et une pondération stricte des surfaces.

La question de droit portait sur le recours à la valeur locative lors du renouvellement, au regard des critères légaux, et sur les conditions de fixation d’un loyer provisionnel en cours d’instance. La solution retient, d’abord, la recevabilité de la demande de fixation à la valeur locative, puis la nécessité d’une expertise, enfin la fixation d’un loyer provisionnel. Ainsi, « En conséquence, la demande de fixation du loyer à la valeur locative sera déclarée recevable ». Ensuite, « Dès lors, il convient, avant dire droit, d’ordonner une mesure d’instruction ». Enfin, « Par conséquent, le montant du loyer provisionnel sera fixé, pendant la durée de l’instance, à la somme annuelle de 73.500 € HT HC à compter du 1er octobre 2023 ».

I. Le recours à la valeur locative et l’office du juge

A. Recevabilité et cadre normatif de la valeur locative

Le juge rappelle le standard légal de fixation à la valeur locative lors du renouvellement. « L’article L 145-33 du Code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. » Il précise, dans la continuité, les paramètres d’évaluation. « À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1° Les caractéristiques du local considéré ; 2° La destination des lieux ; 3° Les obligations respectives des parties ; 4° Les facteurs locaux de commercialité ; 5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage. »

La décision constate un accord de principe sur la méthode, qui conduit à écarter le seul mécanisme d’indexation. Elle énonce que « Il en ressort que les parties s’accordent afin que le loyer renouvelé soit fixé à la valeur locative ». Le juge s’inscrit ainsi dans la logique de l’article L 145-33, tout en prenant acte de l’écart croissant entre loyer indexé et niveau de marché. La recevabilité de la demande s’en déduit sans difficulté, sous réserve d’une vérification technique des critères susvisés.

B. Nécessité d’une expertise et exigence méthodologique

L’office du juge commande de recourir à la mesure d’instruction lorsque les évaluations sont trop éloignées. La décision constate que les parties « proposent des valeurs locatives très (trop) éloignées pour que le juge des loyers commerciaux puisse trancher sans l’avis d’un technicien ». L’expertise ordonnée est précisément balisée par la mission, qui cible les comparables, la pondération et les méthodes.

La mission prescrit de « rechercher les prix couramment pratiqués pour les locaux similaires d’après les données disponibles en fournissant des références de comparaison détaillées ». Elle enjoint surtout de « donner son avis sur la valeur locative du bail en renouvellement à la date du 1er octobre 2023, déterminée conformément aux dispositions de l’article R 145-10 du Code de commerce, en veillant à justifier le choix des méthodes d’évaluation retenues et en détaillant les calculs opérés ». Le contradictoire est garanti par la remise d’un document intermédiaire, l’expert devant « adresser aux parties un pré-rapport de ses investigations et conclusions en leur impartissant un délai pour faire valoir par dires leurs éventuelles observations, et y répondre avant de déposer ».

La démarche apparaît classique et appropriée. Le recours à la charte de l’expertise pour la pondération guide l’analyse sans la substituer au droit positif. Les références exigées, nombreuses et motivées, doivent permettre d’objectiver les facteurs locaux de commercialité et de calibrer les abattements éventuels liés aux obligations contractuelles.

II. La fixation provisionnelle et la portée de la décision

A. Fondement et mesure du loyer provisionnel

Le juge rappelle le régime applicable pendant l’instance. « Aux termes de l’article L 145-57 du Code de commerce, et pendant la durée de l’instance, le locataire est tenu de payer l’ancien loyer. » Toutefois, il précise l’exception utile à l’économie du litige. « La juridiction peut cependant, en fonction des éléments qui lui sont fournis, fixer un loyer provisionnel, auquel cas un compte sera fait entre les parties lors de la fixation définitive. »

Au vu des éléments, la juridiction retient un ancrage provisoire à 73 500 euros, inférieur au loyer indexé et compatible avec la borne supérieure implicitement admise par les parties. Elle juge que « le montant du loyer provisionnel sera fixé, pendant la durée de l’instance, à la somme annuelle de 73.500 € HT HC ». La mesure concilie les intérêts en présence, limite l’exposition financière du preneur et préserve la faculté d’ajustement lors de la décision définitive.

B. Portée pratique et perspectives contentieuses

La solution s’inscrit dans la technique du jugement mixte, qui sécurise la suite de la procédure tout en maintenant l’instance. Il est rappelé que « le jugement mixte ne dessaisit le juge que pour la partie du principal qui est tranchée, et non pour la partie du jugement relative aux mesures d’instruction ou provisoires. » En cohérence, la juridiction « SURSEOIT À STATUER sur la fixation du loyer du bail renouvelé et les prétentions accessoires des parties. »

La portée pratique est double. D’une part, elle encourage une issue amiable quand l’écart d’évaluation est dissuasif, les parties étant « vivement invitées à se rapprocher afin d’éviter de supporter des frais d’expertise complémentaires et de justice ». D’autre part, elle fournit un cadre méthodologique exigeant, fondé sur des comparables détaillés, une pondération justifiée et un contrôle contradictoire des méthodes. L’expertise, ainsi encadrée, doit permettre une fixation à la valeur locative compatible avec les critères de l’article L 145-33 et les données actualisées du marché.

En définitive, le juge organise un équilibre procédural et économique. Il admet le retour à la valeur locative, ordonne la vérification technique nécessaire et aménage un loyer provisoire mesuré, en attendant la consolidation des éléments par l’expert.