Le Tribunal judiciaire de Béziers, statuant en sa formation de juge des contentieux de la protection, a rendu le 27 mars 2026 une décision (n°25/00232) relative à la résiliation d’un bail d’habitation pour défaut de paiement des loyers. Le litige oppose une bailleresse à sa locataire, ainsi qu’à la caution solidaire de celle-ci.
Un contrat de location a été conclu le 16 mai 2019, avec effet au 1er juin 2019, pour un logement situé à Béziers. Ce bail comportait une clause résolutoire prévoyant un délai de deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Le 11 octobre 2024, un commandement de payer a été délivré à la locataire, demeurant sans effet. La bailleresse a alors assigné la locataire et sa caution devant la juridiction précitée, par acte du 20 mars 2025, afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et obtenir le paiement des sommes dues.
En première instance, la locataire a soutenu avoir libéré les lieux le 31 mai 2025, sans en justifier. La caution a fait valoir que son engagement, d’une durée maximale de soixante-douze mois à compter de la signature du bail, expirait le 1er juin 2025. Le juge a considéré que l’action de la bailleresse était recevable, les formalités prévues à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ayant été respectées.
La question de droit centrale portait sur l’interprétation de l’article 24 de la loi n°89-462, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, au regard du délai contractuel de deux mois contenu dans la clause résolutoire. Il s’agissait de déterminer si le nouveau délai légal de six semaines devait s’appliquer à un bail en cours avant l’entrée en vigueur de la loi modificative.
Le juge a répondu par la négative. Il a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 12 décembre 2024, soit deux mois après le commandement de payer. Il a condamné solidairement la locataire et la caution au paiement de la somme de 739,23 euros, arrêtée au 1er juin 2025, et la locataire seule au paiement de 3120,40 euros pour la période postérieure. Des délais de paiement ont été accordés aux deux débiteurs, avec suspension des effets de la clause résolutoire en cas de respect de l’échéancier.
I. Une application immédiate mais circonscrite de la loi du 27 juillet 2023
A. Le respect des formalités préalables à la recevabilité de l’action
Avant d’examiner le fond, le juge s’est assuré de la recevabilité de la demande. Il a vérifié la notification de l’assignation à la préfecture de l’Hérault, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989. Cette notification a été effectuée par voie électronique le 25 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience. En outre, la bailleresse justifiait de la saisine des organismes payeurs des allocations logement le 11 octobre 2024, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation, en vertu de l’article 24 II de la même loi. Le juge a ainsi constaté que ” l’action diligentée par Madame [O] [K] apparaît recevable “. Ce contrôle préalable est un impératif procédural qui garantit la régularité de la procédure en matière de baux d’habitation. Il illustre l’attention portée par le législateur à la protection des locataires, en imposant un dialogue avec les autorités administratives avant toute action en résiliation. Le juge a donc validé la recevabilité, ouvrant la voie à l’examen de la clause résolutoire.
B. La portée limitée de la loi nouvelle sur les clauses contractuelles en cours
Le débat portait sur l’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, qui a modifié l’article 24 de la loi de 1989 en imposant un délai de six semaines après un commandement de payer pour que la clause résolutoire produise effet. Le juge a repris l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024, selon lequel cette loi ” n’a pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi “. Il en a déduit que la loi nouvelle ne s’appliquait qu’aux contrats conclus postérieurement à son entrée en vigueur, ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause ne préciserait aucun délai. En l’espèce, le bail du 16 mai 2019 contenait une clause prévoyant un délai de deux mois. Le juge a donc appliqué ce délai contractuel, constatant que le commandement de payer signifié le 11 octobre 2024 était resté infructueux pendant plus de deux mois, et que ” les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 décembre 2024 “. Cette solution concilie l’application immédiate des lois nouvelles avec le respect de la volonté contractuelle des parties.
II. Les conséquences de la solution sur les obligations locatives
A. La portée temporelle de l’engagement de la caution
La caution avait signé un acte de cautionnement le 16 mai 2019, fixant la durée de son engagement à soixante-douze mois, soit jusqu’au 1er juin 2025. Le juge a retenu que la caution restait tenue ” solidairement “ pour les dettes nées avant cette date. Ainsi, il a condamné solidairement la locataire et la caution au paiement de la somme de 739,23 euros, correspondant à l’arriéré arrêté au 1er juin 2025. Cette condamnation illustre le principe, rappelé par la Cour d’appel de Versailles le 14 janvier 2025 : ” le fait que l’acte de cautionnement fixe une date limite mettant fin à l’obligation de couverture de la caution est sans incidence sur l’obligation de règlement de celle-ci qui reste tenue des dettes nées antérieurement à cette date et qui peut être poursuivie postérieurement lorsque la dette est exigible “ (n°23/07848). Le juge a ainsi fait une exacte application de l’article 2292 du code civil, en limitant l’étendue du cautionnement aux dettes contractées pendant la période de couverture.
B. L’octroi de délais de paiement comme correctif
Le juge a accordé des délais de paiement tant à la locataire qu’à la caution, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il a autorisé la locataire à s’acquitter de sa dette de 3120,40 euros en vingt-trois mensualités de 130 euros, et la caution à payer sa part de 739,23 euros selon un échéancier similaire. Il a précisé que ” les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant l’exécution des délais accordés “, et que le respect intégral du plan entraînerait la réputation de non-acquisition de la clause. Cette mesure s’inscrit dans la logique de l’article 24 V de la loi de 1989, qui permet au juge d’aménager le paiement de la dette locative. En l’espèce, le juge a estimé que la situation de la locataire justifiait cette faveur, tout en ménageant les intérêts du créancier. Cependant, il a subordonné cet avantage à une condition résolutoire : tout impayé dans les sept jours suivant une mise en demeure ferait revivre la clause et rendrait le solde immédiatement exigible. Cette solution pragmatique équilibre la protection du débiteur avec l’exigence de paiement des loyers.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 2292 du Code civil En vigueur
Le cautionnement peut garantir une ou plusieurs obligations, présentes ou futures, déterminées ou déterminables.
Article 1343-5 du Code civil En vigueur
Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.
