Le Tribunal judiciaire de Béziers, statuant en sa formation de juge des contentieux de la protection, a rendu le 27 mars 2026 un jugement (n°25/00638) qui éclaire l’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 aux clauses résolutoires insérées dans les baux d’habitation. Un bail d’habitation avait été conclu le 16 février 2025, pour effet au 8 mars 2025, stipulant une clause résolutoire prévoyant un délai de deux mois après commandement de payer. En raison d’impayés, un commandement de payer visant cette clause fut signifié le 8 août 2025 pour un montant de 1 476,88 euros. Le bailleur saisit alors le juge pour faire constater l’acquisition de la clause et obtenir l’expulsion des locataires, ainsi que leur condamnation au paiement de l’arriéré. Les locataires, bien que régulièrement assignés, ne comparaissent pas. La question de droit centrale est celle du délai à prendre en compte pour l’acquisition de la clause résolutoire : le contrat prévoit deux mois, mais la loi du 27 juillet 2023, d’application immédiate, impose un délai de six semaines pour les contrats conclus après son entrée en vigueur. Le tribunal décide d’appliquer le délai légal de six semaines, constatant que les conditions d’acquisition de la clause étaient réunies au 20 septembre 2025, prononce la résiliation, ordonne l’expulsion, condamne solidairement les locataires à payer 3 363 euros d’arriéré et une indemnité d’occupation, et leur refuse des délais de paiement faute de reprise du versement intégral du loyer courant.
I. L’application immédiate de la loi du 27 juillet 2023 aux clauses résolutoires des baux conclus après son entrée en vigueur
A. La détermination du délai applicable : primauté de la loi nouvelle sur la clause contractuelle
Le tribunal rappelle que la loi du 27 juillet 2023 a modifié l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 en imposant que la clause résolutoire ne produise effet que six semaines après un commandement de payer resté infructueux. Il expose, en se référant à l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024, que ces dispositions ne modifient pas les délais figurant dans les clauses des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. En revanche, elles s’appliquent aux contrats conclus postérieurement à cette date, ainsi qu’à ceux antérieurs dont la clause ne préciserait aucun délai. En l’espèce, le bail ayant été conclu le 16 février 2025, soit après le 29 juillet 2023, le juge écarte le délai contractuel de deux mois et retient le délai légal de six semaines. Cette solution s’inscrit dans la logique protectrice du locataire cherchée par le législateur, qui a entendu uniformiser et réduire le délai de résiliation pour les baux nouveaux, sans rétroactivité sur les clauses existantes. Le tribunal applique donc strictement le principe de l’application immédiate de la loi nouvelle aux contrats en cours, mais uniquement pour ceux conclus après son entrée en vigueur, conformément à l’avis de la haute juridiction.
B. Le rejet de la clause contractuelle au profit du délai légal : une interprétation conforme à l’ordre public
En substituant le délai de six semaines au délai contractuel de deux mois, le juge des contentieux de la protection fait primer une disposition d’ordre public sur la volonté des parties. Il se démarque ainsi de la jurisprudence relative aux baux commerciaux, où la Cour de cassation a pu juger qu’une clause prévoyant un délai inférieur à un mois était réputée non écrite car contraire à l’article L. 145-41 du code de commerce (Cass. Troisième chambre civile, 6 novembre 2025, n°23-21.334). Dans le bail d’habitation, la loi nouvelle ne répute pas la clause non écrite ; elle impose seulement un délai minimal pour les contrats postérieurs. Le tribunal fait donc une application littérale et logique de la loi : puisque le contrat est nouveau, c’est le délai légal qui s’applique, et non le délai contractuel, même si ce dernier est plus long. Cette interprétation garantit l’effet utile de la réforme et évite que les bailleurs n’imposent des délais plus longs que ceux prévus par la loi, ce qui aurait vidé la protection du locataire de sa substance. Le jugement montre ainsi une volonté de soumettre les clauses résolutoires à un régime impératif, au moins pour les contrats conclus après le 29 juillet 2023.
II. Les conséquences juridiques de l’acquisition constatée de la clause résolutoire
A. La constatation de la résiliation et le sort de l’occupation sans droit
Le tribunal, après avoir vérifié que le commandement de payer était demeuré infructueux pendant plus de six semaines, constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 20 septembre 2025. Il ordonne en conséquence aux locataires de libérer les lieux et prononce leur expulsion, fixant une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges. Cette indemnité répare le préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation indue. Le jugement reprend ainsi les dispositions classiques de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution pour le sort des meubles. Il précise également que les locataires sont occupants sans droit ni titre à compter de la résiliation. La solution est conforme à l’esprit des textes : la résiliation étant constatée, l’occupation devient irrégulière et justifie l’expulsion. Le tribunal ne se prononce pas sur l’exigence de saisine préalable de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) car, comme le souligne la cour d’appel de Limoges (19 mars 2025, n°23/00388), cette saisine n’est imposée que lorsque le bailleur demande la constatation ou le prononcé de la résiliation ; or en l’espèce, la résiliation est constatée de plein droit, et la question de la saisine ne semble pas litigieuse, le bailleur ayant par ailleurs accompli les formalités de notification à la préfecture et aux organismes payeurs.
B. Les condamnations pécuniaires et le refus de délais de paiement
Le tribunal condamne solidairement les locataires au paiement de la somme de 3 363 euros au titre de l’arriéré locatif, arrêtée au mois de janvier 2026, et des dépens incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation. Il leur refuse en revanche des délais de paiement sur le fondement de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, au motif que le versement intégral du loyer courant n’avait pas repris à la date de l’audience. Cette condition, pourtant impérative, n’était pas remplie, rendant impossible toute suspension des effets de la clause résolutoire. Le juge applique strictement les conditions légales, sans possibilité d’octroi de délais même d’office. En outre, il alloue au bailleur une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en raison de l’équité et de la situation des parties. Ce refus de délais, bien que sévère, est juridiquement fondé : la loi exige que le locataire ait repris le paiement du loyer courant avant l’audience pour pouvoir bénéficier d’un étalement de sa dette. En l’absence de cette reprise, le juge ne peut que constater l’acquisition définitive de la clause et ordonner les mesures d’expulsion. La décision illustre ainsi la rigueur des conditions posées pour sauver le bail, et la volonté du législateur de ne pas laisser perdurer des situations d’impayés sans effort réel du locataire.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 145-41 du Code de commerce En vigueur
Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
L’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.
Le présent article s’applique aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique.
Le présent article est applicable dans les îles Wallis et Futuna.
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
