Tribunal judiciaire de Bobigny, le 17 décembre 2025, n°25/09573

Le tribunal de proximité de Pantin, dans un jugement réputé contradictoire du 17 décembre 2025, s’est prononcé sur la validité d’une clause résolutoire après le paiement intégral de la dette. Un bailleur social avait assigné ses locataires pour obtenir la résiliation du bail et leur expulsion suite à un commandement de payer infructueux. En cours d’instance, les preneurs ont soldé l’intégralité de leur arriéré locatif, ne laissant subsister qu’une somme dérisoire après déduction des frais irrépétibles.

La question de droit centrale portait sur la loi applicable au délai de la clause résolutoire et sur l’effet d’un paiement complet postérieur à l’acquisition de celle-ci. Le tribunal a d’abord dû déterminer si le délai de deux mois prévu au contrat devait être retenu ou remplacé par le nouveau délai légal de six semaines. La solution retenue permet d’éviter l’expulsion de locataires ayant finalement apuré leur dette locative avant l’audience.

Sur l’application de la loi dans le temps et la clause résolutoire

Le juge écarte l’application immédiate de la loi du 27 juillet 2023 réduisant le délai à six semaines. Il considère que “la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif” (Motifs, chapitre II), citant l’article 2 du code civil. La valeur de cette analyse est d’affirmer la primauté de la volonté des parties et de la sécurité juridique sur une réforme d’ordre public non expressément rétroactive.

Le tribunal estime que la clause résolutoire constitue un élément contractuel et non un simple effet légal du bail. Il souligne que “la loi laissant à l’appréciation des parties à la fois de l’opportunité d’une clause résolutoire et du délai pour solder les causes du commandement” (Motifs, chapitre II), le contrat doit primer. La portée de ce raisonnement est de protéger le locataire en lui conservant un délai plus long, jugé plus favorable.

Le juge se réfère à un avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 pour conforter sa position. Il en déduit que les modifications législatives “n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours” (Motifs, chapitre II). Cette solution garantit la prévisibilité des relations contractuelles et évite de tromper le locataire sur le délai effectif dont il dispose.

Sur l’effet du paiement rétroactif et l’absence d’expulsion

Le tribunal constate que la clause résolutoire a joué de plein droit le 25 août 2024, faute de paiement dans le délai contractuel de deux mois. Cependant, il relève que “la dette locative a été intégralement soldée à la date du 21 octobre 2025” (Motifs, chapitre V). La valeur de cette constatation est d’ouvrir la voie à une solution équitable pour les locataires de bonne foi.

Le juge accorde des délais de paiement rétroactifs couvrant la période du commandement jusqu’à l’audience. Il estime que refuser cette possibilité placerait le locataire “dans une situation plus défavorable que celle d’un locataire qui n’a pas réglé intégralement sa dette” (Motifs, chapitre V). La portée de cette décision est d’encourager le paiement même tardif de la dette locative.

En conséquence, le tribunal dit que “la clause résolutoire doit être réputée n’avoir jamais joué” (Motifs, chapitre V) et déboute le bailleur de ses demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation. Cette solution pragmatique préserve le droit au logement des preneurs tout en constatant le paiement intégral des sommes dues au bailleur.