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Le Tribunal judiciaire de Bobigny, dans un jugement réputé contradictoire du 26 janvier 2026, était saisi par le syndicat des copropriétaires d’un immeuble d’une demande en paiement de charges impayées contre deux copropriétaires défaillants non comparants. La question de droit portait sur le bien-fondé de la créance de charges, l’imputabilité des frais de recouvrement et la caractérisation d’une résistance abusive. La juridiction a partiellement accueilli les demandes en condamnant solidairement les propriétaires à payer l’arriéré principal avec intérêts et des dommages-intérêts, mais a rejeté la demande au titre des frais nécessaires.
I. L’exigibilité de la créance de charges et ses limites
Le tribunal rappelle que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend la créance certaine, liquide et exigible pour chaque quote-part de charges. Il ajoute que le copropriétaire n’ayant pas contesté cette décision dans les délais légaux n’est pas fondé à refuser le paiement. Cette solution réaffirme le caractère exécutoire des décisions collectives non contestées et la force obligatoire du budget prévisionnel voté.
Cependant, le juge précise que l’approbation des comptes ne vaut pas approbation du compte individuel, ce qui impose au syndicat de produire les pièces justificatives. En l’espèce, le syndicat a fourni la matrice cadastrale, les procès-verbaux des assemblées générales et les appels de fonds, permettant d’établir la créance à 7 177,32 euros. Cette approche équilibrée protège le copropriétaire défaillant tout en préservant les intérêts de la collectivité.
II. Le refus des frais de recouvrement et la sanction de la mauvaise foi
Le tribunal écarte la demande de 1 131 euros au titre des frais nécessaires, estimant que les actes de suivi de dossier et de transmission à l’avocat relèvent de l’administration courante du syndic. Il souligne que ces frais ne constituent pas des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965. Cette interprétation stricte limite les abus et recentre le recouvrement sur les seuls frais indispensables.
En revanche, le juge retient la résistance abusive des copropriétaires en raison de leurs manquements répétés et prolongés, malgré deux condamnations antérieures. Il condamne in solidum les défendeurs à 1 000 euros de dommages-intérêts, réparant le préjudice certain causé à la trésorerie de la copropriété. Cette sanction dissuasive renforce l’obligation essentielle de contribution aux charges collectives.
Pour les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au 2° de l’article L. 1111-2, la condition de présence dans l’entreprise utilisatrice est de douze mois continus pour y être électeur. Les salariés mis à disposition ne sont pas éligibles dans l’entreprise utilisatrice.
Les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au premier alinéa choisissent s’ils exercent leur droit de vote dans l’entreprise qui les emploie ou l’entreprise utilisatrice.
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