Le tribunal judiciaire de Bobigny, statuant en référé le 3 octobre 2025, examine une demande de constat de résiliation de bail pour impayés. Le bailleur, une société, a notifié un commandement puis saisi la commission prévue avant d’assigner le locataire. Ce dernier est demeuré absent à l’audience. Le juge doit apprécier la recevabilité de la demande et le bien-fondé des condamnations sollicitées. L’ordonnance déclare la demande recevable et constate la résiliation du contrat, tout en ordonnant l’expulsion et le paiement de diverses sommes.

La régularité procédurale de la demande en résiliation

Le respect des conditions de saisine préalable. Le législateur a instauré un formalisme strict pour protéger les locataires en difficulté. L’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales une saisine préalable de la commission compétente. Le juge vérifie le strict respect des délais entre cette saisine et l’introduction de l’instance. En l’espèce, la société justifie avoir saisi la commission par courrier recommandé reçu le 4 novembre 2024. L’assignation est intervenue le 28 mars 2025, soit après l’expiration du délai de deux mois. La demande est donc déclarée recevable, le juge constatant le respect des délais légaux sans s’attarder sur le mode de saisine. Cette analyse confirme une application littérale du texte, privilégiant le respect du délai de réflexion.

La notification à l’autorité administrative. Le dispositif de protection est renforcé par une obligation d’information du représentant de l’État. L’article 24 III de la même loi exige la notification d’une copie de l’assignation au préfet. Cette formalité doit intervenir au moins six semaines avant l’audience pour permettre une éventuelle intervention. Le juge relève que cette notification est intervenue le 23 avril 2025 pour une audience fixée au 5 septembre suivant. Le délai est donc largement respecté, permettant de déclarer la demande régulière sur ce point également. Cette vérification minutieuse assure l’effectivité du rôle de conciliation dévolu à l’autorité préfectorale dans ces contentieux sensibles.

Les effets de la clause résolutoire et ses conséquences pécuniaires

La mise en œuvre effective de la clause contractuelle. La résolution pour inexécution trouve son fondement dans la volonté des parties et la loi. Le bail contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit après un commandement de payer demeuré infructueux pendant deux mois. Le juge rappelle que “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits” (article 1103 du code civil). Le commandement a été signifié le 8 novembre 2024 et est resté sans effet. Le juge constate donc que les conditions de la clause sont réunies et que le bail est résilié à la date du 9 janvier 2025. Cette application stricte du contrat illustre la force obligatoire des conventions, même dans un contentieux protecteur du locataire.

La condamnation à diverses indemnités et le contrôle du juge. L’occupation sans titre après résiliation génère des obligations indemnitaires et permet une exécution provisoire. Devenu occupant sans droit ni titre, le locataire doit réparer le préjudice causé. Le juge ordonne le paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle, calquée sur le loyer, jusqu’à la libération des lieux. S’agissant de l’arriéré locatif, le juge opère un contrôle actif du décompte produit. Il relève que des frais de recouvrement y sont inclus sans justification légale ou contractuelle. Il les déduit donc du solde réclamé, condamnant le locataire à payer la somme provisionnelle recalculée de 1 631,64 euros. Ce contrôle démontre l’office du juge des référés, qui peut accorder une provision tout en vérifiant le sérieux de la créance.