Le juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance du 3 octobre 2025, examine une demande de constat de résiliation de bail pour impayés. Le bailleur, un organisme public, agit contre la locataire pour un solde de créance de 4 066,68 euros. La juridiction statue sur la recevabilité de la demande, l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes accessoires, notamment l’octroi de délais de paiement. Elle constate la résiliation du bail mais en suspend les effets sous conditions, accordant des délais de paiement échelonnés.

La régularité procédurale comme préalable à la résiliation

Le respect des formalités légales encadrant l’expulsion constitue un préalable incontournable. Le juge vérifie d’abord la saisine obligatoire de la commission de prévention des expulsions. “En l’espèce, la situation d’impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 27 janvier 2025.” Cette formalité substantielle conditionne la recevabilité de l’assignation en résiliation pour les bailleurs personnes morales. La notification de l’assignation au préfet est également contrôlée, garantissant le respect du délai de six semaines avant l’audience. Ces vérifications assurent la protection du locataire face à une procédure d’expulsion, confirmant la valeur d’ordre public de ces règles.

L’acquisition de la clause résolutoire et son régime atténué

Le juge constate ensuite la réunion des conditions contractuelles et légales de la résolution. Le bail contient une clause résolutoire prévoyant la résolution de plein droit après un commandement de payer demeuré infructueux pendant deux mois. “Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail du 13 octobre 2011 est résilié à la date du 19 février 2025.” Cette analyse rejoint une jurisprudence constante sur l’effet du commandement. “En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire (…) a été signifié” (Tribunal judiciaire de Paris, le 12 mars 2026, n°25/04688). Le juge applique strictement le contrat, “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits”, consacrant la force obligatoire des conventions.

La portée sociale de la suspension judiciaire des effets

L’ordonnance opère une conciliation remarquable entre le droit du créancier et la protection du débiteur. Constatant la reprise des paiements courants par la locataire, le juge use de son pouvoir d’octroyer des délais. “Il convient d’accorder des délais de paiement (…) selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.” Il suspend alors les effets de la clause résolutoire pendant la durée de l’échelonnement, sauvant le bail si les termes sont respectés. Ce mécanisme de seconde chance, prévu par la loi, est conditionné à la reprise des loyers courants. “En l’espèce, la locataire a repris le paiement du loyer puisqu’elle a payé le 19 août 2025 la somme de 950 euros.” Cette solution pragmatique évite une expulsion tout en garantissant le recouvrement de la créance.

La sanction du non-respect des délais et les mesures accessoires

La décision prévoit avec précision les conséquences d’un éventuel manquement aux délais accordés. L’échec entraîne la caducité de l’échelonnement et l’exigibilité immédiate du reliquat. La clause résolutoire reprend alors ses effets, justifiant une ordonnance d’expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation. Le juge statue également sur des demandes accessoires, enjoignant la production de l’attestation d’assurance sous astreinte. Il applique strictement les règles sur les dépens, excluant les frais d’exécution future. Cette partie démontre le caractère complet et exécutoire de l’ordonnance, qui anticipe les différentes hypothèses d’exécution ou d’inexécution.