Le 30 mars 2026, le Tribunal judiciaire de Bobigny a rendu un jugement relatif à un litige de copropriété. Un syndicat de copropriétaires assignait un copropriétaire pour avoir, selon ses dires, annexé sans autorisation une partie commune et ouvert une porte sur celle-ci. Le défendeur contestait ces allégations. En première instance, le tribunal a rejeté toutes les demandes du syndicat et l’a condamné aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La question de droit centrale était celle de la charge de la preuve de la qualification d’une partie litigieuse comme commune ou privative, et des éléments permettant d’établir cette qualification. Le tribunal a considéré que le syndicat ne rapportait pas la preuve de l’appropriation illicite, les titres et plans démontrant que l’espace en cause relevait du lot privatif.
I. L’affirmation de la charge de la preuve de la nature des parties dans la copropriété
A. La présomption de la qualification privative issue des titres de propriété
Le tribunal a rappelé qu’il incombe à la partie qui se prévaut d’une atteinte aux parties communes de prouver que l’espace litigieux relève bien de cette catégorie. En application de l’article 9 du code de procédure civile, ” il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention “. Le syndicat des copropriétaires soutenait que le local contigu aux lots numéro 53 et 54 et la prétendue cour annexée constituaient des parties communes. Le juge a examiné le règlement de copropriété du 7 février 1957, qui décrit le lot numéro 54 comme ” boutique […] avec arrière boutique, water-closet “. Il a confronté cette description aux plans produits, notamment ceux dressés en décembre 1956 et certifiés conformes, qui mentionnent une cuisine et des wc composant ce lot. Cette convergence des titres et des plans crée une présomption que l’espace est privatif. Le tribunal a ainsi estimé que la qualification privative découlait des documents établis à l’origine de la copropriété, conformément à la règle selon laquelle les parties communes sont définies par opposition aux lots privatifs.
B. L’échec du syndicat à renverser cette présomption par ses éléments
Le syndicat produisait une étude-diagnostic de 1995 comportant un plan sur lequel figurait la mention manuscrite ” Coopropriété “. Le tribunal a écarté cet élément, relevant que l’auteur de cette inscription était inconnu et qu’elle était dépourvue de valeur probante. Il a également jugé insuffisante une photographie aérienne et critiqué une attestation trop imprécise. En définitive, ” le syndicat des copropriétaires échoue, dans la présente instance, à démontrer l’appropriation par Mme [G] [C] d’une partie commune “. Aucun des éléments avancés n’a permis de contredire les constats tirés du règlement de copropriété et des plans historiques. Le tribunal a donc refusé de faire droit à la demande de condamnation de la porte et de restitution du local. Ce refus confirme que la preuve de la qualité de partie commune incombe au demandeur et qu’elle doit être rapportée par des documents fiables et concordants.
II. La portée de la solution sur la protection des parties communes
A. La confirmation de l’importance du règlement de copropriété et des plans comme preuve
Le jugement réaffirme que le règlement de copropriété constitue la pièce maîtresse pour déterminer la répartition entre parties privatives et communes. Il est constant que, dans les immeubles soumis au statut de la copropriété, ” un copropriétaire ne peut annexer des parties communes à son seul bénéfice et au détriment des autres “. Toutefois, pour sanctionner une telle annexion, le juge doit disposer d’une preuve certaine de la nature commune de l’espace. En l’espèce, la description du lot numéro 54 comme incluant une arrière-boutique et des wc, corroborée par des plans anciens, a été déterminante. Le tribunal a ainsi fait prévaloir les documents originaires sur des mentions manuscrites postérieures non authentifiées. Cette solution s’inscrit dans la ligne de la jurisprudence selon laquelle ” l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile, qui a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble, ainsi que l’administration des parties communes “ (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 22 janvier 2025, n°21/07649). Ici, le syndicat n’a pas démontré que l’espace litigieux relevait de cette administration commune.
B. La nécessaire rigueur probatoire pour les actions en revendication de parties communes
Ce jugement rappelle que le syndicat, bien que titulaire de la qualité pour agir en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble – en vertu de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 23 janvier 2025, n°21/07514) – doit apporter des preuves solides. En l’espèce, le syndicat n’a pas satisfait à cette exigence. Le tribunal a rejeté sa demande et l’a condamné aux dépens. Cette solution a une portée pratique importante : elle incite les syndicats à constituer un dossier probatoire rigoureux avant d’engager une action en revendication de parties communes. Elle protège également les copropriétaires contre des actions fondées sur des indices fragiles. En cas de doute sur la qualification d’un espace, les juges s’en remettent aux titres de propriété et aux plans d’origine, garantissant ainsi la stabilité des droits réels immobiliers. Le rejet de la demande et la condamnation du syndicat aux dépens soulignent les risques procéduraux d’une action insuffisamment étayée.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
Article 9 du Code de procédure civile En vigueur
Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
