Le Tribunal judiciaire de Bobigny, dans son ordonnance de référé du 30 mars 2026 (n° RG 26/00023), était saisi par le bailleur d’un local commercial d’une demande tendant au constat de la résiliation de plein droit du bail, à l’expulsion de la locataire défaillante et au paiement d’une provision au titre des loyers impayés. Un commandement de payer avait été délivré le 7 novembre 2025 pour une somme de 9450,35 euros, resté infructueux dans le délai d’un mois. La locataire, assignée en l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu. La question de droit centrale était de savoir si le juge des référés pouvait, sur le fondement des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, constater l’acquisition d’une clause résolutoire insérée dans un bail commercial et allouer une provision au bailleur, tout en statuant sur le sort du dépôt de garantie. Le juge a fait droit à la demande de constat de résiliation, ordonné l’expulsion, condamné la locataire au paiement d’une provision de 6465,15 euros et d’une indemnité d’occupation, mais a rejeté la demande tendant à voir déclarer acquis le dépôt de garantie. La décision mérite d’être analysée dans son affirmation du pouvoir du juge des référés de constater la résiliation de plein droit (I), puis dans la délimitation de ce même pouvoir quant aux conséquences pécuniaires du contrat (II).
I. La consécration du constat de résiliation de plein droit en référé
A. Les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire
Le juge rappelle, en premier lieu, le cadre légal fixé par l’article L.145-41 du code de commerce, aux termes duquel toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Cette règle impérative commande que le commandement soit régulier en la forme et reproduise les termes de l’article L.145-41 ainsi que ceux de la clause résolutoire elle-même. En l’espèce, le juge vérifie que le commandement du 7 novembre 2025 satisfait à ces exigences et que le décompte des sommes réclamées est conforme aux stipulations du bail. Il constate ensuite que la somme n’a pas été intégralement payée dans le mois, établissant ainsi l’infructuosité du commandement. La Cour d’appel d’Aix-en-Provence a d’ailleurs confirmé que, sauf preuve du contraire, une clause claire et précise produit effet après le délai légal : ” Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux “ (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 12 février 2025, n°24/01627). Le juge des référés n’a dès lors qu’à constater l’application automatique de la clause, sans avoir à apprécier l’urgence ou le trouble manifestement illicite.
B. L’office du juge des référés face à la clause résolutoire
Le juge des référés dispose d’un pouvoir de constatation, non de résiliation judiciaire, ce qui le distingue du juge du fond. Il s’agit d’une compétence spécifique lorsqu’aucune contestation sérieuse ne s’élève sur l’existence de la clause, la régularité du commandement et l’absence de paiement. En l’espèce, la locataire n’a pas comparu, de sorte que le juge n’a relevé aucune contestation de nature à faire obstacle au constat. La Cour d’appel de Lyon a précisé que ” en application des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire, sans qu’il soit besoin de caractériser une quelconque urgence ou un trouble manifestement illicite, s’agissant du simple constat de l’application d’une clause claire et précise “ (Cour d’appel de Lyon, 2 avril 2025, n°24/06080). Le juge de Bobigny applique cette solution sans s’écarter de la lettre des textes. Il fixe la date de résiliation au 7 décembre 2025, soit un mois après le commandement, conformément à la clause.
II. Les limites de l’intervention du juge des référés en matière de conséquences locatives
A. L’octroi d’une provision fondée sur l’obligation non sérieusement contestable
Le juge des référés peut, en vertu de l’article 835 du Code de procédure civile, allouer une provision au créancier si l’obligation n’est pas sérieusement contestable. En l’espèce, la dette locative au jour de la résiliation s’élevait à 6465,15 euros, dernier trimestre 2025 inclus. Le juge considère que l’obligation de payer les loyers échus est certaine et non contestée, la locataire étant défaillante. Il accorde donc une provision à hauteur de ce montant. En outre, pour la période postérieure à la résiliation, il fixe une indemnité d’occupation mensuelle égale à un douzième du loyer annuel contractuel, à compter du 1er janvier 2026 jusqu’à libération effective. Cette indemnité compense le préjudice causé par le maintien sans droit dans les lieux. La solution est classique et conforme à la pratique des référés en matière de baux commerciaux.
B. Le rejet de la demande d’acquisition du dépôt de garantie : une compétence réservée au juge du fond
Le bailleur sollicitait que le dépôt de garantie lui soit déclaré acquis. Le juge des référés rejette cette demande au motif qu’” il n’y a pas lieu en référé de déclarer le dépôt de garantie acquis au bailleur “. Cette décision repose sur une distinction entre les pouvoirs du juge de l’évident et ceux du juge du fond. L’acquisition du dépôt de garantie suppose un examen au fond, notamment pour vérifier l’existence d’une faute contractuelle ou l’imputation des dégradations éventuelles. En l’absence de contestation, mais dans le cadre d’une procédure non contradictoire, le juge estime que cette question dépasse la compétence du référé. Il se limite à constater la résiliation et à ordonner les mesures provisoires nécessaires. Ce rejet s’inscrit dans une conception restrictive des pouvoirs du juge des référés, qui ne peut trancher des droits définitifs. Il appartient au juge du fond, saisi le cas échéant, de statuer sur le sort du dépôt de garantie après une expertise ou un débat contradictoire.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 834 du Code de procédure civile En vigueur
Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
Article 835 du Code de procédure civile En vigueur
Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Article L. 145-41 du Code de commerce En vigueur
Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
L’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.
Le présent article s’applique aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique.
Le présent article est applicable dans les îles Wallis et Futuna.
