Le Tribunal judiciaire de Brest, dans sa décision du 27 mars 2026 (n°25/02303), était saisi par un syndicat de copropriétaires d’une action en paiement dirigée contre une société civile immobilière propriétaire d’un lot, laquelle ne comparaissait pas. Les faits révélaient que cette dernière s’était abstenue de régler les charges de copropriété depuis plusieurs exercices et que son désintérêt pour le bien avait provoqué l’effondrement d’une partie de la structure, contraignant la commune à prendre un arrêté de mise en sécurité. Le syndicat demandait la condamnation de la société au paiement des charges impayées, des frais de recouvrement, de dommages-intérêts, ainsi que des sommes au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Statuant par décision réputée contradictoire sur le fondement de l’article 472 du code de procédure civile, le tribunal a fait droit à l’intégralité de ces demandes et ordonné l’exécution provisoire. La question de droit centrale portait sur l’étendue de l’obligation du copropriétaire défaillant envers le syndicat, tant au titre des charges et frais de recouvrement que pour la réparation d’un préjudice collectif né de son inertie. En accueillant la demande, le juge a précisé les conditions de mise en œuvre de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et a reconnu, au-delà de la seule faute contractuelle, un préjudice délictuel lié à l’effondrement de la structure.
L’analyse de cette décision conduit à examiner d’abord le principe et le quantum de la condamnation aux charges et frais de recouvrement, fondement classique de l’obligation du copropriétaire (I), puis l’extension de la responsabilité aux dommages-intérêts et aux mesures accessoires, qui traduit une appréciation élargie du préjudice subi par la collectivité des copropriétaires (II).
I. LA CONFIRMATION DE L’OBLIGATION AUX CHARGES ET AUX FRAIS DE RECOUVREMENT
A. Le principe de la participation aux charges de copropriété
Le tribunal rappelle, en citant l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, que ” les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot “ et qu’ils sont tenus de ” participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes “. En l’espèce, le syndicat produit le règlement de copropriété, les procès-verbaux d’assemblée générale et les appels de provisions, démontrant que la société débitrice n’a pas honoré les sommes dues. Le juge estime que la demande est bien fondée et condamne la société à payer 4 770,88 euros au titre des charges échues, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 août 2024. Cette solution s’inscrit dans la jurisprudence constante selon laquelle le copropriétaire est tenu de s’acquitter des charges votées, même en l’absence de comparution. La Cour d’appel de Montpellier a ainsi rappelé, dans un arrêt du 29 avril 2025, que ” selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 […] les copropriétaires sont tenus de participer aux charges […] en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots “. Le tribunal applique ici strictement ce principe, en vérifiant la régularité et le bien-fondé des sommes réclamées.
B. L’admission des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1
Outre les charges, le syndicat sollicite le remboursement des frais exposés pour recouvrer sa créance, à hauteur de 343,82 euros. Le tribunal fait droit à cette demande en relevant que le syndicat produit ” les actes nécessaires au recouvrement de sa créance sur le fondement de l’article 10-1 de la loi de 1965 susmentionnée “. Cette disposition permet d’imputer au copropriétaire défaillant les frais de relance, de mise en demeure et de constitution de dossier, dès lors qu’ils sont justifiés. La solution est conforme à la pratique, comme l’illustre la Cour d’appel de Paris dans son arrêt du 12 mars 2025 : ” C’est donc à juste titre que le syndicat des copropriétaires a imputé les paiements postérieurs sur les causes du jugement […] puis, à compter de cette date, sur la dette la plus ancienne “. Ici, le juge admet que les frais de recouvrement constituent une charge nécessaire à la préservation des intérêts collectifs, et il en valide le montant au vu des pièces produites. La condamnation est prononcée au titre des frais de recouvrement, sans que la société défaillante puisse contester leur caractère utile.
II. L’EXTENSION DE LA RESPONSABILITÉ AU-DELÀ DES CHARGES : DOMMAGES-INTÉRÊTS ET MESURES ACCESSOIRES
A. La reconnaissance d’une faute contractuelle et d’un préjudice collectif
Le tribunal accueille la demande de dommages-intérêts à hauteur de 1 000 euros en retenant que ” l’absence de contribution aux charges de conservation et d’entretien par la SCI constitue une faute contractuelle et engendre un préjudice certain, s’agissant de l’impact sur le fonctionnement de la copropriété “. Il ajoute, sur le plan délictuel, que ” le désintérêt manifeste de la SCI pour le bien se traduit par ailleurs par l’effondrement de la structure ayant contraint la commune à prendre un arrêté de mise en sécurité “, ce qui ” dégrade la valeur globale de l’édifice et bloque une partie de la cour “. Ainsi, le juge ne se limite pas à la simple inexécution de l’obligation de payer les charges ; il caractérise un préjudice distinct, résultant de l’inaction du copropriétaire qui a laissé son bien se dégrader au point de nuire à l’ensemble de l’immeuble. Cette approche est novatrice dans la mesure où elle admet que le défaut d’entretien d’un lot peut causer un dommage collectif indemnisable, au-delà des seules charges impayées. Le montant de 1 000 euros, modéré, semble proportionné au trouble de jouissance et à la dépréciation de l’actif commun.
B. Les condamnations accessoires : dépens, article 700 et exécution provisoire
Enfin, le tribunal condamne la société aux entiers dépens et à payer 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Cette somme, allouée au syndicat, couvre les frais irrépétibles exposés pour obtenir la reconnaissance de ses droits, en particulier les honoraires d’avocat et les frais de constitution de dossier. La partie succombante supporte les dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Par ailleurs, le juge ordonne l’exécution provisoire de la décision, la jugeant ” compatible avec la nature du litige et nécessaire “. Cette mesure permet au syndicat de recouvrer immédiatement les sommes dues sans attendre un éventuel appel. Elle est particulièrement opportune en matière de charges de copropriété, où l’urgence à rétablir la trésorerie de la collectivité est souvent invoquée. L’ensemble de ces condamnations illustre la volonté du tribunal de sanctionner efficacement le comportement du copropriétaire défaillant, tant sur le plan contractuel que délictuel, en assurant la protection des intérêts de la copropriété.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
Article 472 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Article 696 du Code de procédure civile En vigueur
La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.
