Le tribunal judiciaire de Cahors, dans un jugement contradictoire rendu le 29 janvier 2026, a partiellement accueilli l’action en paiement de charges de copropriété. Un syndicat des copropriétaires réclamait à une société propriétaire d’un lot le paiement de charges impayées depuis octobre 2022.
La société débitrice contestait sa dette, invoquant l’illisibilité du règlement de copropriété et une absence de justification des appels de fonds. Elle sollicitait à titre subsidiaire des délais de paiement en raison de ses difficultés financières.
La question de droit centrale portait sur le montant certain de la créance et sur l’imputabilité des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant. Le tribunal devait également se prononcer sur la demande de dommages et intérêts et sur l’octroi de délais de paiement.
La juridiction a condamné la société débitrice à payer une somme de 1613,79 euros au titre des charges, retenant que les assemblées générales avaient approuvé les comptes.
La preuve de la créance de charges et l’exigibilité des frais de recouvrement.
Le tribunal a d’abord rappelé le principe selon lequel l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend la créance certaine, liquide et exigible. Le copropriétaire qui n’a pas contesté cette décision dans les délais légaux n’est pas fondé à refuser le paiement.
En l’espèce, le syndicat produisait les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes des exercices écoulés. La société débitrice ne justifiait d’aucun recours contre ces décisions, ce qui rendait sa dette incontestable.
Le tribunal a donc écarté les arguments de la défenderesse sur l’illisibilité du règlement de copropriété. La production des pièces justificatives, notamment les appels de charges et les relevés individuels, suffisait à établir le montant dû.
La valeur de ce raisonnement est de rappeler l’autorité des décisions d’assemblée générale non contestées. La portée pratique est de sécuriser le recouvrement des charges pour les syndicats des copropriétaires.
S’agissant des frais de recouvrement, le tribunal a distingué selon leur nature. Il a accueilli la demande pour les frais de mise en demeure et de relance, à hauteur de 196 euros, les jugeant “nécessaires” au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965.
En revanche, il a rejeté les frais de “constitution de dossier transmis à l’avocat”. Le juge a estimé que ces frais relèvent de “l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues” et constituent “un acte élémentaire d’administration de la copropriété”.
La valeur de cette distinction est de limiter strictement les frais imputables au copropriétaire défaillant. La portée est de protéger ce dernier contre des honoraires excessifs du syndic, même prévus contractuellement.
La demande de dommages et intérêts et l’octroi de délais de paiement.
Le tribunal a rejeté la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires pour résistance abusive. Il a estimé que le préjudice invoqué n’était pas distinct de celui réparé par les intérêts moratoires.
La valeur de cette solution est de rappeler le caractère indemnitaire et non punitif des dommages et intérêts. La portée est d’éviter une double réparation pour le même préjudice, conformément à une jurisprudence constante.
Le syndicat ne justifiait pas de la nature, du principe et de l’étendue d’un préjudice spécifique. Cette absence de démonstration a conduit au rejet pur et simple de la demande.
En revanche, le tribunal a fait droit à la demande subsidiaire de délais de paiement présentée par la société débitrice. Il a relevé que celle-ci “justifie d’une situation financière difficile et a fait preuve de sa bonne foi en versant la somme de 1 577,16€”.
Le juge a autorisé le paiement de la dette en six mensualités de 350 euros. Il a assorti cette mesure d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance.
La valeur de cette décision est d’appliquer avec mesure l’article 1343-5 du code civil, en conciliant les intérêts du créancier et la situation du débiteur. La portée est de permettre au copropriétaire de régulariser sa situation sans subir une exécution forcée immédiate.
Fondements juridiques
Article L. 622-24 du Code de commerce En vigueur
A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire dans des délais fixés par décret en Conseil d’Etat. Lorsque le créancier a été relevé de forclusion conformément à l’article L. 622-26, les délais ne courent qu’à compter de la notification de cette décision ; ils sont alors réduits de moitié. Les créanciers titulaires d’une sûreté publiée ou liés au débiteur par un contrat publié sont avertis personnellement ou, s’il y a lieu, à domicile élu. Le délai de déclaration court à l’égard de ceux-ci à compter de la notification de cet avertissement.
La déclaration des créances peut être faite par le créancier ou par tout préposé ou mandataire de son choix. Le créancier peut ratifier la déclaration faite en son nom jusqu’à ce que le juge statue sur l’admission de la créance.
Lorsque le débiteur a porté une créance à la connaissance du mandataire judiciaire, il est présumé avoir agi pour le compte du créancier tant que celui-ci n’a pas adressé la déclaration de créance prévue au premier alinéa.
La déclaration des créances doit être faite alors même qu’elles ne sont pas établies par un titre. Celles dont le montant n’est pas encore définitivement fixé sont déclarées sur la base d’une évaluation. Les créances du Trésor public et des organismes de prévoyance et de sécurité sociale ainsi que les créances recouvrées par les organismes visés à l’article L. 5427-1 à L. 5427-6 du code du travail qui n’ont pas fait l’objet d’un titre exécutoire au moment de leur déclaration sont admises à titre provisionnel pour leur montant déclaré. En tout état de cause, les déclarations du Trésor et de la sécurité sociale sont toujours faites sous réserve des impôts et autres créances non établis à la date de la déclaration. Sous réserve des procédures judiciaires ou administratives en cours, leur établissement définitif doit, à peine de forclusion, être effectué dans le délai prévu à l’article L. 624-1. Si la détermination de l’assiette et du calcul de l’impôt ou des cotisations et des contributions sociales est en cours, l’établissement définitif des créances admises à titre provisionnel doit être effectué par l’émission du titre exécutoire dans un délai de douze mois à compter de la publication du jugement d’ouverture. Toutefois, si une procédure de contrôle ou de rectification de l’impôt ou des cotisations et des contributions sociales a été engagée, l’établissement définitif des créances qui en font l’objet doit être réalisé avant le dépôt au greffe du compte rendu de fin de mission par le mandataire judiciaire. Le délai de l’établissement définitif des créances fiscales est suspendu par la saisine de l’une des commissions mentionnées à l’article L. 59 du livre des procédures fiscales jusqu’à la date de réception par le contribuable ou son représentant de l’avis de cette commission ou celle d’un désistement.
Les institutions mentionnées à l’article L. 3253-14 du code du travail sont soumises aux dispositions du présent article pour les sommes qu’elles ont avancées et qui leur sont remboursées dans les conditions prévues pour les créances nées antérieurement au jugement ouvrant la procédure.
Les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture, autres que celles mentionnées au I de l’article L. 622-17 sont soumises aux dispositions du présent article. Les délais courent à compter de la date d’exigibilité de la créance. Toutefois, les créanciers dont les créances résultent d’un contrat à exécution successive déclarent l’intégralité des sommes qui leur sont dues dans des conditions prévues par décret en Conseil d’Etat.
Le délai de déclaration, par une partie civile, des créances nées d’une infraction pénale court dans les conditions prévues au premier alinéa ou à compter de la date de la décision définitive qui en fixe le montant, lorsque cette décision intervient après la publication du jugement d’ouverture.
Les créances alimentaires ne sont pas soumises aux dispositions du présent article.
Article 386 du Code de procédure civile En vigueur
L’instance est périmée lorsque aucune des parties n’accomplit de diligences pendant deux ans.
Article 1343-5 du Code civil En vigueur
Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.
