Le 27 mars 2026, le Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, a rendu un jugement réputé contradictoire. Une société bailleresse avait conclu un bail d’habitation le 11 août 2021 avec un locataire. Par la suite, des loyers étant demeurés impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire fut signifié le 23 janvier 2025. La bailleresse saisit la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 27 janvier 2025, puis assigna le locataire le 24 novembre 2025. Ce dernier ne comparaissant pas, l’affaire fut examinée sur le fondement de l’article 472 du code de procédure civile.
La question de droit soumise au tribunal portait sur la régularité de la procédure de résiliation du bail pour impayés, spécialement au regard des obligations précontentieuses imposées par la loi du 6 juillet 1989, ainsi que sur le bien-fondé des demandes indemnitaires formées par la bailleresse. Le tribunal a déclaré l’action recevable, constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 24 mars 2025, condamné le locataire au paiement d’une somme de 4.097,47 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, et rejeté la demande de dommages-intérêts. Cette décision mérite d’être examinée dans sa double dimension processuelle et indemnitaire.
I. La rigueur procédurale au service de la recevabilité de l’action en résiliation
A. Le strict respect des obligations précontentieuses
Le tribunal a d’abord vérifié que la bailleresse avait satisfait aux exigences de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il a relevé que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) était intervenue le 27 janvier 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation délivrée le 24 novembre 2025. Cette condition de délai, impérative pour les bailleurs personnes morales, a été rappelée par la Cour d’appel de Versailles, le 4 mars 2025, qui a jugé qu’“il résulte de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission” (Cour d’appel de Versailles, 4 mars 2025, n°23/07059). En l’espèce, le délai de deux mois était amplement respecté, ce qui a permis au juge de déclarer l’action recevable.
Par ailleurs, le tribunal a constaté qu’une copie de l’assignation avait été notifiée à la préfecture par voie électronique le 25 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 janvier 2026. Cette notification, prévue à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, constitue une formalité substantielle destinée à permettre aux services préfectoraux de mettre en œuvre les mesures d’accompagnement social. La juge a donc pu légitimement retenir la recevabilité de l’action, l’ensemble des démarches préalables ayant été accomplies dans les formes et délais requis.
B. L’acquisition régulière de la clause résolutoire
Sur le fond, le tribunal a vérifié les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire stipulée dans le bail. L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux baux conclus avant le 29 juillet 2023, dispose que la clause résolutoire ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le commandement avait été signifié le 23 janvier 2025 et était resté sans effet au-delà du 23 mars 2025. Le juge a pu constater que “les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 mars 2025”. Cette solution est conforme à la jurisprudence constante, illustrée par la Cour d’appel de Douai, le 6 mars 2025, selon laquelle “il résulte de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1984 que la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit ses effets que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux” (Cour d’appel de Douai, 6 mars 2025, n°23/03351). Le tribunal a donc fait une application rigoureuse des textes, en tirant toutes les conséquences de l’absence de paiement dans le délai légal.
II. La mesure des conséquences indemnitaire face à la carence du locataire
A. La reconnaissance d’une dette locative et d’une indemnité d’occupation
Le tribunal a ensuite statué sur les demandes pécuniaires de la bailleresse. En premier lieu, il a condamné le locataire au paiement de la somme de 4.097,47 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au 31 janvier 2026. Cette dette résultait à la fois des arriérés antérieurs à la résiliation et des sommes dues postérieurement au 24 mars 2025, date de l’acquisition de la clause résolutoire. Le juge a rappelé, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, que le maintien dans les lieux après la résiliation constitue une faute ouvrant droit à réparation. Il a dès lors fixé l’indemnité d’occupation à un montant équivalent à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Cette évaluation, fondée sur la valeur équitable des locaux, est conforme à la pratique habituelle en matière de contentieux locatif. En l’absence de contestation du locataire, non comparant, le tribunal a pu se contenter du décompte produit par la bailleresse pour établir le montant de la créance.
B. Le refus mesuré des dommages-intérêts et la juste répartition des dépens
En revanche, le tribunal a rejeté la demande de dommages-intérêts formée par la bailleresse. Il a relevé que cette dernière ne justifiait ni d’un préjudice indépendant du retard de paiement, ni de la mauvaise foi du locataire, condition pourtant exigée par l’article 1231-6 du code civil. Ce rejet s’inscrit dans une logique de stricte application du droit commun de la responsabilité contractuelle. En effet, si le simple retard de paiement ouvre droit aux intérêts moratoires, il ne saurait donner lieu à des dommages-intérêts supplémentaires sans démonstration d’un préjudice distinct ou d’une faute intentionnelle. Le tribunal a ainsi fait preuve de mesure en n’accordant que ce qui était légalement dû. Enfin, statuant sur les dépens, il a condamné le locataire, partie succombante, aux entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, et l’a également condamné à verser à la bailleresse une somme de deux cents euros sur le fondement de l’article 700. Cette répartition des frais de justice est conforme à l’équité, le locataire s’étant abstenu de comparaître et sa dette ayant été établie.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 472 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Article 1240 du Code civil En vigueur
Article 1231-6 du Code civil En vigueur
Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.
Article 696 du Code de procédure civile En vigueur
La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.
