Le Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne, en sa formation de juge des contentieux de la protection, a rendu le 27 mars 2026 un jugement (n°25/03278) relatif à l’acquisition d’une clause résolutoire dans un bail d’habitation et un bail de garage. La question centrale portait sur le respect des formalités préalables à l’action en résiliation et sur l’articulation des délais contractuels et procéduraux.
Une société bailleresse, personne morale, avait consenti deux baux à une locataire : l’un pour un logement d’habitation conclu le 17 novembre 2022, l’autre pour une place de stationnement conclu le 22 décembre 2022. Des loyers étant demeurés impayés, la bailleresse fit signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 23 avril 2025, mentionnant un délai de deux mois pour régulariser. La locataire ne comparaissant pas, le tribunal devait se prononcer sur la régularité de la procédure et sur les effets de ce commandement.
La procédure avait été respectée : la bailleresse justifiait avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 24 avril 2025, soit deux mois avant l’assignation délivrée le 24 novembre 2025. Cette assignation avait été notifiée à la préfecture le 25 novembre 2025, plus de six semaines avant l’audience. Le tribunal déclara l’action recevable et constata l’acquisition de la clause résolutoire au 24 juin 2025 pour les deux baux, condamnant la locataire au paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.
La question de droit était double. D’une part, il s’agissait de déterminer si les conditions de recevabilité de l’action du bailleur social, notamment la saisine préalable de la commission de coordination, avaient été remplies. D’autre part, il fallait trancher le sort de la clause résolutoire lorsque le commandement de payer mentionne un délai supérieur à celui prévu par la clause contractuelle.
Le tribunal a apporté une solution nuancée, distinguant le bail d’habitation, soumis au délai légal de deux mois, du bail de garage, pour lequel il a retenu le délai effectivement mentionné dans l’acte. Cette décision mérite une analyse approfondie, tant dans son explication que dans sa portée.
I. L’affirmation des conditions procédurales de l’action en constat de résiliation
A. La validation des formalités préalables imposées au bailleur social
Le tribunal a vérifié scrupuleusement le respect des obligations imposées au bailleur personne morale par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il relève que “la société Plurial Novilia justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 24 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation”. Cette saisine constitue une condition de recevabilité de l’action, comme le rappelle la jurisprudence : “Il résulte de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives” (Cour d’appel de Versailles, 4 mars 2025, n°23/07059).
Le juge constate également que “une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 25 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience”. Cette notification, exigée par l’article 24 III de la loi, est contrôlée dans son délai par rapport à la date d’audience. La rigueur de ce contrôle s’explique par la finalité sociale de ces formalités : permettre aux services préfectoraux de mettre en œuvre les mesures de prévention des expulsions. Le tribunal en déduit logiquement que “l’action est donc recevable”.
B. L’articulation du délai contractuel et du délai légal dans le commandement de payer
Le tribunal opère une distinction importante entre le bail d’habitation et le bail de garage. Pour le logement, il applique strictement l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, qui prévoit que la clause résolutoire “ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux”. Le commandement du 23 avril 2025 étant resté infructueux, la résiliation est acquise au 24 juin 2025.
Pour le garage, la situation est plus délicate. La clause résolutoire du contrat stipulait un délai d’un mois, mais le commandement de payer signifié mentionnait expressément un délai de deux mois. Le tribunal retient ce dernier, estimant qu’“il y a donc lieu de retenir ce délai de deux mois expressément visé par le commandement de payer, et non pas d’un mois”. Cette solution, a priori surprenante, s’explique par la volonté de ne pas piéger le locataire : le commandement, acte unilatéral du créancier, fixe les modalités de la mise en demeure. Si le bailleur accorde un délai plus long, il ne peut ensuite se prévaloir d’un délai contractuel plus court. Le tribunal fait prévaloir la sécurité juridique et la loyauté procédurale sur la rigueur contractuelle.
II. Une appréciation mesurée des conséquences indemnitaires
A. La fixation de l’indemnité d’occupation et l’exclusion des dommages-intérêts
Le tribunal fixe l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Cette solution, classique, repose sur l’article 1240 du code civil : le maintien sans droit constitue une faute causant un préjudice au propriétaire privé de la jouissance de son bien.
En revanche, le juge rejette la demande de dommages-intérêts formée par la bailleresse. Il rappelle que l’article 1231-6 du code civil subordonne l’octroi de dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires à la démonstration d’un préjudice indépendant du retard et d’une mauvaise foi du débiteur. Or, “la société Plurial Novilia ne justifie pas de ce que le retard de paiement des loyers lui ait causé un préjudice indépendant” ni de “la mauvaise foi de la locataire”. Ce rejet est cohérent avec la jurisprudence qui exige une faute lourde ou dolosive pour ouvrir droit à une telle réparation. Le tribunal rappelle ainsi que le simple impayé locatif, même prolongé, ne suffit pas à caractériser un préjudice moral ou commercial autonome pour un bailleur institutionnel.
B. La consécration d’une approche protectrice du locataire
En retenant le délai de deux mois mentionné dans le commandement pour le garage, le tribunal fait preuve d’une certaine faveur pour le locataire. Cette solution évite que celui-ci ne soit sanctionné par un délai plus court que celui qui lui avait été notifié. Elle s’inscrit dans la logique protectrice du droit au logement, qui commande d’interpréter les clauses résolutoires de manière restrictive.
Par ailleurs, le tribunal écarte du décompte de la dette les “frais de procédure” (86,58 euros) et une “pénalité enquête sociale” de 7,62 euros qui apparaissait en double. Cette vérification minutieuse du relevé de compte, alors même que la locataire était absente, illustre le rôle actif du juge dans la protection des parties vulnérables. Il ne se contente pas d’entériner les demandes du bailleur mais contrôle leur bien-fondé, conformément à l’article 472 du code de procédure civile qui impose au juge de ne faire droit à la demande que s’il l’estime “régulière, recevable et bien fondée”. Cette décision participe ainsi d’un mouvement jurisprudentiel qui renforce les garanties procédurales dans le contentieux locatif.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 1240 du Code civil En vigueur
Article 1231-6 du Code civil En vigueur
Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.
Article 472 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
