Par un jugement réputé contradictoire rendu le 27 mars 2026, le Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne a été saisi par un bailleur social aux fins de résiliation judiciaire d’un contrat de bail pour impayés locatifs. La locataire, assignée, n’a pas comparu. Les faits sont les suivants : un contrat de bail avait été conclu le 31 juillet 2024. Dès le mois de décembre 2024, la locataire a cessé de s’acquitter régulièrement de ses loyers, ne procédant qu’à un unique versement de 500 euros postérieurement à une sommation de payer délivrée le 22 mai 2025. La dette locative s’élevait à 6.641,33 euros au 31 décembre 2025.
Sur le plan procédural, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 26 mai 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation le 24 novembre 2025, conformément aux exigences légales. L’assignation a également été notifiée à la Préfecture dans le délai requis. Le juge, statuant en l’absence de la défenderesse, a dû vérifier la recevabilité et le bien-fondé de la demande. La question de droit centrale consistait à déterminer si des impayés locatifs caractérisaient un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail et si le bailleur pouvait prétendre à des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires. Par sa décision, le tribunal a déclaré l’action recevable, prononcé la résiliation du bail avec effet au 1er janvier 2026, condamné la locataire au paiement de la dette locative ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation, mais l’a débouté de sa demande de dommages-intérêts.
I. L’office du juge face au défendeur défaillant pour la résiliation judiciaire du bail
A. La vérification de la régularité et de la recevabilité de la demande
En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Le tribunal rappelle ce principe liminaire et constate que le bailleur a respecté les obligations imposées par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 26 mai 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 24 novembre 2025. Ainsi que le confirme la jurisprudence, “le bailleur ne peut faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission” (Cour d’appel de Montpellier, 29 avril 2025, n°22/05200). Le tribunal vérifie également la notification de l’assignation à la Préfecture plus de six semaines avant l’audience. Ces diligences accomplies, la recevabilité est acquise.
B. L’appréciation du bien-fondé de la résiliation et la prise en compte de la bonne foi
Sur le fond, le tribunal rappelle l’obligation de payer le loyer prévue à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il constate que la locataire n’a effectué qu’un seul règlement depuis décembre 2024, malgré une sommation de payer. Il estime que ce comportement caractérise un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail aux torts exclusifs de la locataire, au sens de l’article 1224 du code civil. La date des effets de la résiliation est fixée au 1er janvier 2026. Le tribunal adopte ici une appréciation stricte de l’inexécution contractuelle, sans s’interroger sur une éventuelle bonne foi de la locataire absente. Pourtant, la jurisprudence admet que “la bonne foi du locataire dans l’exécution du contrat peut être prise en compte” (Cour d’appel de Grenoble, 15 avril 2025, n°22/03086). En l’espèce, le défaut de comparution prive le juge d’éléments sur la situation personnelle de la locataire, ce qui justifie qu’il ne retienne que le constat objectif des impayés.
II. La distinction entre les intérêts moratoires et les dommages-intérêts pour défaut de paiement
A. La condamnation à la dette locative et à l’indemnité d’occupation
Le tribunal, sur la base du décompte produit, condamne la locataire à payer la somme de 6.641,33 euros au titre des loyers et charges impayés. Il assortit cette condamnation d’intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour la part certaine et à compter du jugement pour le surplus. Il condamne également la locataire au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de la résiliation jusqu’à la libération effective des lieux. Ces mesures réparent le préjudice subi par le bailleur du fait de l’impayé et de l’occupation indue. Le tribunal applique ici le droit commun de la responsabilité contractuelle tel que prévu aux articles 1217 et suivants du code civil, sans difficulté particulière.
B. Le rejet de la demande de dommages-intérêts distincts
Le bailleur sollicitait également des dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, qui permet d’obtenir une indemnisation distincte des intérêts moratoires en cas de mauvaise foi du débiteur causant un préjudice indépendant du retard. Le tribunal écarte cette demande, constatant que le bailleur ne justifie ni d’un préjudice distinct du simple retard de paiement, ni de la mauvaise foi de la locataire. Cette solution est conforme à l’exigence du texte, qui fait de la démonstration de la mauvaise foi une condition nécessaire à l’octroi de tels dommages-intérêts. En l’absence d’élément en ce sens, le simple impayé, fût-il grave, ne suffit pas à caractériser la mauvaise foi. Le tribunal distingue ainsi clairement la réparation automatique du préjudice matériel par les intérêts moratoires de l’indemnisation exceptionnelle d’un préjudice moral ou complémentaire lié à une intention malicieuse du débiteur.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 472 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Article 1224 du Code civil En vigueur
Article 1231-6 du Code civil En vigueur
Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.
