Le Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne, statuant en sa formation de juge des contentieux de la protection, a rendu le 27 mars 2026 (n°26/00110) une décision relative à l’acquisition d’une clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation. Un bail avait été conclu le 31 janvier 2024 entre un organisme HLM et un locataire. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 7 octobre 2024 pour un arriéré de 2 374,01 euros. Le preneur n’ayant pas réglé les sommes dues dans le délai de six semaines, la bailleresse a saisi la juridiction par assignation du 24 novembre 2025.
Le défendeur, cité en l’étude de l’huissier, n’a pas comparu. Le jugement a été rendu par défaut, le juge faisant application de l’article 472 du code de procédure civile. L’organisme HLM justifiait avoir, préalablement, saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 8 octobre 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation. Il avait également notifié l’assignation à la préfecture plus de six semaines avant l’audience.
La question de droit posée au juge était celle des conditions dans lesquelles une clause résolutoire contractuelle peut produire ses effets en matière de bail d’habitation, notamment au regard des exigences procédurales et du délai légal de carence. La juridiction a déclaré l’action recevable, constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 19 novembre 2024, ordonné l’expulsion et condamné le locataire au paiement de la dette locative ainsi que d’une indemnité d’occupation.
I. L’application rigoureuse des conditions légales d’acquisition de la clause résolutoire
A. Le respect du formalisme préalable imposé par la loi du 6 juillet 1989
La décision commentée rappelle que l’action en constat de la résiliation de plein droit est subordonnée au respect de plusieurs formalités préalables. L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 impose au bailleur de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. En l’espèce, la saisine a été effectuée le 8 octobre 2024 pour une assignation délivrée le 24 novembre 2025, soit un délai très largement supérieur. Le juge vérifie également la notification de l’assignation à la préfecture conformément au III du même article. Cette notification a été réalisée le 25 novembre 2025, plus de six semaines avant l’audience du 27 janvier 2026.
La juridiction confirme ainsi que le non-respect de ces formalités rendrait l’action irrecevable. Elle applique strictement le texte et s’assure de la régularité de la procédure. Elle se réfère implicitement à la jurisprudence constante selon laquelle la date de saisine du juge s’entend de celle de l’assignation, ainsi que l’a rappelé la Cour de cassation dans un arrêt du 25 juin 2025 : “la demande en justice devant le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, étant formée par assignation, la date de saisine du juge s’entend de celle de l’assignation.” (Cass. Chambre sociale, 25 juin 2025, n°24-12.816). Le contrôle du juge porte donc à la fois sur la chronologie et sur le contenu des pièces produites.
B. Le constat de l’infructuosité du commandement et la fixation de la date de résiliation
L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. La jurisprudence applique strictement ce délai, comme l’a rappelé la cour d’appel de Douai dans un arrêt du 6 mars 2025 : “la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit ses effets que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.” (Cour d’appel de Douai, 6 mars 2025, n°23/03351). Bien que cette décision évoque un délai de deux mois dans une affaire soumise à un texte antérieur, elle confirme le principe d’un délai impératif.
En l’espèce, le commandement a été signifié le 7 octobre 2024. Le juge constate qu’il est demeuré infructueux pendant plus de six semaines. Il fixe la date de résiliation au 19 novembre 2024, soit à l’expiration de ce délai. Il ne se prononce pas sur une éventuelle demande de délais de paiement ou de suspension des effets de la clause, le locataire étant absent et n’ayant formulé aucune prétention en ce sens. La solution est classique : le juge se borne à constater l’acquisition de la clause résolutoire et à tirer les conséquences de l’absence de contestation du preneur.
II. La portée de la décision dans l’équilibre entre les droits du bailleur et la protection du locataire
A. L’office du juge en l’absence du défendeur et l’appréciation de la dette locative
L’article 472 du code de procédure civile impose au juge de ne faire droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. En l’absence du locataire, le juge vérifie néanmoins le bien-fondé de la créance. Il examine le décompte produit par la bailleresse et opère une correction : il retire une somme de 25 euros qualifiée de “pénalité non réponse SLS”, estimant qu’elle ne peut s’analyser comme faisant partie de la dette locative. Cette retenue témoigne d’un contrôle effectif même en l’absence de contradictoire.
La dette est fixée à 6 837,60 euros, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés. Le juge précise que l’indemnité d’occupation est due à compter de la résiliation du bail, sur le fondement de l’article 1240 du code civil. Il fixe son montant à hauteur du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Cette solution est conforme à la jurisprudence constante qui considère que l’occupant sans droit ni titre cause un préjudice au propriétaire dont il doit réparation. Le juge distingue ainsi la période antérieure à la résiliation, soumise au contrat, et la période postérieure, régie par la responsabilité civile.
B. Les conséquences indemnitaires et l’exécution de la décision
La juridiction ordonne l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, sous réserve du délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Elle rappelle également les règles applicables au sort des meubles, garantissant ainsi le respect des droits de l’occupant dans le cadre de la procédure d’expulsion.
Sur le plan indemnitaire, la bailleresse obtient la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, justifiée par les frais exposés pour faire valoir ses droits. Les dépens sont mis à la charge du preneur, partie succombante. Le juge assortit la condamnation des intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour la somme alors due, et à compter du jugement pour le surplus. La décision est notifiée à la préfecture en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution, ce qui permet l’enregistrement de l’expulsion dans le fichier national. La solution rendue illustre le souci du juge de concilier la protection du logement, garantie par les délais et les formalités préalables, avec le droit du bailleur d’obtenir la résiliation du contrat en présence d’impayés significatifs.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 472 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Article 1240 du Code civil En vigueur
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
