Le juge des contentieux de la protection a rendu une ordonnance le 3 septembre 2025. Un organisme public de logement social demandait la résolution d’un bail pour impayés de loyers. Le locataire reconnaissait la dette mais sollicitait des délais de paiement. Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire tout en accordant des délais étendus et en suspendant ses effets, sous conditions strictes.

La régularité procédurale et l’acquisition de la clause résolutoire

Le juge vérifie d’abord le strict respect des formalités préalables à l’action en résolution. La notification de l’assignation à la préfecture et la saisine de la commission de prévention des expulsions sont des conditions de recevabilité. “Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture par la voie électronique le 20 novembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience” (II. SUR LA RECEVABILITE). Cette vérification rigoureuse assure le respect des droits à la défense et des mesures de protection sociale. La portée est essentielle car une irrégularité entraînerait l’irrecevabilité de la demande du bailleur.

Le juge constate ensuite que les conditions légales pour la mise en œuvre de la clause sont réunies. Un commandement de payer infructueux a été signifié, suivi d’un délai de plus de deux mois. “Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies” (II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE). Ce constat objectif est une étape nécessaire avant l’examen d’une éventuelle clémence. La valeur de cette analyse est de sécuriser le processus de résolution pour le bailleur, en fondant légalement son droit.

Le pouvoir d’aménagement du juge et les modalités de sa décision

Le juge use de son pouvoir discrétionnaire pour accorder des délais de paiement malgré la résolution acquise. Il se fonde sur l’article 24 V de la loi de 1989, qui lui permet d’agir d’office. “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement” (IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT). Cette disposition place la préservation du logement au cœur du contentieux locatif. La Cour d’appel de Bordeaux rappelle que “Si lors de l’audience la dette est réglée, le juge peut accorder rétroactivement un délai” (Cour d’appel de Bordeaux, le 9 janvier 2025, n°24/02924). La portée est considérable, transformant une procédure d’expulsion en plan de sauvegarde.

La décision articule une clémence conditionnelle avec un dispositif contraignant de sanction. Le juge accorde trente-six mensualités pour l’arriéré et suspend la clause résolutoire. “SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés” (PAR CES MOTIFS). Cependant, tout défaut de paiement entraîne l’exigibilité immédiate du solde et la remise en vigueur de l’expulsion. Cette mécanique incitative vise à garantir l’exécution du plan. Le sens est de concilier protection du locataire et sécurité juridique pour le bailleur, en prévoyant une issue alternative claire en cas de nouvel incident.