Par jugement rendu le 30 mars 2026, le tribunal judiciaire de Lyon (Pôle de la proximité et de la protection, PPP circuit long S3) avait à connaître d’un litige locatif opposant une société d’économie mixte, bailleresse, à un locataire. Un bail d’habitation avait été conclu le 29 juin 2023. Des loyers étant demeurés impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire fut délivré le 18 mars 2024. Le locataire quitta les lieux le 15 novembre 2024. Par acte du 10 décembre 2024, la bailleresse assigna le locataire devant le juge des contentieux de la protection afin d’obtenir le paiement des loyers impayés et d’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective. À l’audience du 16 décembre 2025, la bailleresse actualisa sa créance à 7 983,16 euros. Le locataire ne contesta pas le montant et sollicita des délais de paiement. Le tribunal, par le jugement commenté, condamna le locataire à payer cette somme, débouta la bailleresse de sa demande d’indemnité d’occupation au motif que les lieux avaient été libérés avant l’assignation, et autorisa le locataire à se libérer par vingt-trois mensualités de 330 euros et une dernière égale au solde, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. La question de droit principale était de savoir si le juge pouvait, après le départ volontaire du locataire et en l’absence de résiliation judiciaire du bail, à la fois condamner ce dernier au paiement des loyers échus, refuser l’indemnité d’occupation, et lui accorder des délais de paiement selon le droit commun. Le tribunal répond par l’affirmative en faisant application de l’article 1343-5 du code civil, et non de la loi du 6 juillet 1989.
I. La liquidation de la créance locative et l’incidence du départ du locataire
Le tribunal fixe le montant de la dette locative et écarte la demande d’indemnité d’occupation, confirmant ainsi la portée de la libération des lieux sur l’étendue des obligations du locataire.
A. La condamnation au paiement des loyers impayés sur le fondement contractuel
Le juge rappelle que l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire l’obligation de payer le loyer et les charges aux termes convenus. La bailleresse produit le contrat de bail et un décompte final, duquel il ressort que le dépôt de garantie a été remboursé et les frais non imputables au locataire déduits. Le locataire reconnaît lui-même être redevable de la somme demandée. En conséquence, le tribunal le condamne à payer 7 983,16 euros. Cette solution est classique : la preuve de la créance est rapportée par le bailleur, et le juge applique strictement l’obligation contractuelle. Il n’y a pas de contestation sérieuse. Le tribunal se fonde sur les éléments comptables fournis et sur la reconnaissance de dette du locataire, ce qui évite toute discussion sur le quantum.
B. Le rejet de l’indemnité d’occupation, conséquence de la restitution des lieux
La bailleresse sollicitait une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective. Or, le locataire a quitté les lieux le 15 novembre 2024, soit avant l’assignation du 10 décembre 2024. Le tribunal relève que “l’ensemble des sommes dues en application du contrat de bail sont incluses dans la demande principale en paiement, et il n’est pas justifié d’un maintien dans les lieux justifiant sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation”. Cette motivation rejoint la position de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence, selon laquelle “la restitution des locaux a lieu au moment où le propriétaire est mis en mesure de reprendre les lieux. Elle se distingue du simple fait consistant, pour le locataire, à quitter matériellement le logement” (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 24 avril 2025, n°22/13494). Ici, le départ du locataire a permis au bailleur de reprendre possession, de sorte qu’aucune occupation postérieure au 15 novembre 2024 n’est justifiée. Le tribunal refuse donc logiquement une indemnité d’occupation, la dette locative étant déjà arrêtée au jour du départ.
II. L’octroi de délais de paiement sous l’empire du droit commun
Le tribunal choisit d’appliquer l’article 1343-5 du code civil plutôt que les dispositions spécifiques de la loi de 1989, ce qui détermine le régime et la portée des délais accordés.
A. Le fondement retenu : l’article 1343-5 du code civil, à l’exclusion de la loi du 6 juillet 1989
Le juge fonde sa décision sur l’article 1343-5 du code civil, qui permet au juge, “compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, [de] reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues”. Il n’est pas fait référence à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, qui ouvre au juge la faculté d’accorder des délais dans la limite de trois années, par dérogation à l’article 1343-5, “à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience” (Cour d’appel de Colmar, 17 février 2025, n°23/04288). En l’espèce, le bail était résilié par l’effet de la clause résolutoire ? Non, car le commandement de payer visant la clause résolutoire avait été délivré, mais le locataire a quitté les lieux avant l’expiration du délai de deux mois et avant toute décision constatant la résiliation. Le tribunal n’a pas constaté la résiliation du bail. Dès lors, les conditions de l’article 24 V (reprise du paiement intégral du loyer courant) n’étaient pas remplies. Le juge applique donc le droit commun des délais, dans la limite de deux ans, ce qui est plus protecteur pour le créancier en termes de durée maximale. Il retient que le locataire perçoit environ 2 000 euros par mois et propose des mensualités de 330 euros, permettant un apurement dans les deux ans. Ce choix est juridiquement fondé : en l’absence de résiliation judiciaire et de maintien dans les lieux, le régime spécial de la loi de 1989 n’est pas applicable.
B. Les modalités de l’échelonnement et la portée de la décision
Le tribunal accorde vingt-trois mensualités de 330 euros et une vingt-quatrième égale au solde, avec une clause de déchéance du terme en cas de défaut de paiement d’une mensualité après mise en demeure. Le dispositif mentionne que le premier versement doit intervenir dans le mois suivant la signification du jugement. Cette solution s’inscrit dans la jurisprudence classique relative aux délais de grâce. Le tribunal ne précise pas si la dette porte intérêts, mais l’article 1343-5 du code civil prévoit que les sommes dues portent intérêt au taux légal. En accordant ces délais, le juge fait preuve de pragmatisme social, tout en préservant les droits du bailleur par une clause résolutoire de l’échelonnement. La portée de cette décision est double : d’une part, elle confirme que le départ volontaire du locataire avant toute décision de justice ne prive pas le juge de son pouvoir d’accorder des délais de paiement sur le fondement du droit commun, même en matière locative ; d’autre part, elle illustre la subsidiarité de la loi spéciale par rapport au code civil lorsque les conditions de l’article 24 V ne sont pas réunies. Le jugement s’inscrit ainsi dans une logique d’équilibre entre la protection du débiteur et les intérêts du créancier.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 1343-5 du Code civil En vigueur
Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.
