Le 30 mars 2026, le Tribunal judiciaire de Lyon, statuant en formation du juge des contentieux de la protection, a rendu une décision dans un litige opposant un bailleur social à son locataire. Le bailleur sollicitait la résiliation du bail pour trouble de jouissance, tandis que le locataire demandait un sursis à statuer dans l’attente de l’issue d’une procédure pénale ouverte à son encontre pour des faits de violence. Le tribunal a rejeté la demande de sursis, prononcé la résiliation du bail, ordonné l’expulsion sans délai de deux mois mais maintenu le bénéfice de la trêve hivernale, et rejeté la demande reconventionnelle du locataire tendant à des travaux de chauffage. La question de droit centrale était de savoir si l’existence d’une action pénale en cours imposait au juge civil de surseoir à statuer sur l’action en résiliation du bail et, dans la négative, si les manquements du locataire justifiaient la résiliation judiciaire. La solution retenue affirme l’autonomie de l’action en résiliation fondée sur l’obligation de jouissance paisible, tout en rappelant les conditions strictes de mise en œuvre d’une clause résolutoire.
I. L’affirmation de l’autonomie de l’action civile en résiliation du bail
A. Le rejet du sursis à statuer fondé sur la séparation des actions civile et pénale
Le juge civil a écarté la demande de sursis en se fondant sur une lecture combinée des articles 378 du code de procédure civile et 4 du code de procédure pénale. Il a relevé que la présente instance tendait à la résiliation du bail et non à la réparation d’un dommage causé par une infraction, de sorte que l’action publique mise en mouvement n’imposait pas la suspension du jugement. Il a précisé qu’il lui appartenait d’apprécier la gravité des faits au regard des règles civiles, “nonobstant la qualification pénale qu’ils pourraient revêtir, et indépendamment de l’issue de la procédure pénale”. Cette solution est conforme à la règle selon laquelle le sursis prévu à l’article 4 alinéa 2 du code de procédure pénale est réservé aux actions en réparation du dommage causé par l’infraction. La Cour d’appel de Douai a d’ailleurs jugé que “le sursis à statuer sollicité n’est pas facultatif, mais obligatoire en application de l’alinéa 2 de l’article 4 du code de procédure pénale, dès lors que les faits matériels servant de support à l’action indemnitaire exercée devant la juridiction civile sont ceux visés par l’action publique” (Cour d’appel de Douai, 9 janvier 2025, n°24/03927). En l’espèce, l’action n’étant pas indemnitaire mais résolutoire, le juge a légitimement refusé de surseoir.
B. L’application rigoureuse de la clause résolutoire subordonnée à une décision définitive
Le bailleur invoquait une clause résolutoire prévue à l’article 12.3 du contrat, qui conditionnait la résiliation de plein droit à la constatation des troubles par “une décision de justice passée en force de chose jugée”. Le tribunal a constaté qu’aucune décision pénale définitive n’était produite, pas plus qu’une décision civile antérieure. Il a donc débouté le bailleur de sa demande de constat de la résiliation. Cette position rejoint celle de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence, qui a rappelé dans une espèce similaire que “la clause résolutoire figurant en page 5 du contrat de bail prévoit la résiliation du contrat en cas de troubles du voisinage […] constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée. Or, aucune décision de justice passée en force de chose jugée n’est produite aux débats” (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 3 avril 2025, n°24/07043). Le juge a ainsi préservé le caractère strict de la clause, évitant une automaticité qui aurait privé le locataire d’une défense sur le fond. Cette rigueur contractuelle ouvre la voie à la résiliation judiciaire, examinée ensuite.
II. La consécration de la résiliation judiciaire et l’encadrement des mesures d’expulsion
A. La caractérisation d’une violation grave de l’obligation de jouissance paisible
Pour prononcer la résiliation du bail sur le fondement de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1729 du code civil, le tribunal a retenu des faits précis : le comportement violent du locataire le 20 novembre 2025 à l’égard d’employées du bailleur, attesté par des déclarations concordantes, un rapport de police et un certificat médical, ainsi que des agissements injurieux et menaçants répétés entre février et novembre 2025. Le juge a souligné que le bailleur avait vainement adressé plusieurs courriers de rappel à l’ordre. Il a conclu à “une violation grave de son obligation de jouissance paisible des locaux loués”. Cette appréciation souveraine des faits, conforme à l’esprit de la loi, permet de sanctionner des comportements qui, sans être pénalement établis, compromettent la tranquillité des tiers et la relation contractuelle. Le juge a ainsi fait prévaloir l’équilibre contractuel sur l’attente d’une décision pénale.
B. L’expulsion adaptée entre répression de la mauvaise foi et protection du logement
Après avoir prononcé la résiliation, le tribunal a ordonné l’expulsion. Il a supprimé le délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution en raison de la “mauvaise foi” du locataire, caractérisée par la gravité des agissements du 20 novembre 2025. En revanche, il a débouté le bailleur de sa demande de suppression de la trêve hivernale (article L.412-6), faute de preuve d’une introduction dans les lieux par manœuvres, menaces ou contrainte. Le locataire était entré régulièrement dans le logement ; la trêve hivernale lui restait donc applicable. Cette distinction montre une volonté de concilier la fermeté nécessaire face à des troubles graves et le respect des droits sociaux fondamentaux. L’indemnité d’occupation a été fixée au montant du loyer courant, réparant ainsi le préjudice du bailleur. Enfin, la demande reconventionnelle du locataire relative au chauffage a été rejetée faute de preuve, le bailleur démontrant que l’encombrement du radiateur par le locataire expliquait le dysfonctionnement.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 378 du Code de procédure civile En vigueur
La décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.
Article 1729 du Code civil En vigueur
Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.
