Le Tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé le 12 mars 2026, était saisi par un bailleur social d’une demande de constat de résiliation de bail pour impayés. Les locataires, cités, voyaient l’un d’eux comparaître pour solliciter des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. La question de droit portait sur la recevabilité de l’action et sur les conditions d’octroi des délais légaux après la reprise du paiement du loyer courant. Le juge a déclaré l’action recevable, constaté la résiliation du bail, accordé des délais de paiement et suspendu les effets de la clause résolutoire.
I. La recevabilité de l’action conditionnée par le respect des prérequis légaux.
La juridiction a d’abord vérifié le respect des obligations procédurales imposées au bailleur. Le juge a constaté que le bailleur justifiait avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 17 février 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation. Il a également relevé que la dénonciation de l’assignation à la préfecture avait été effectuée le 27 mai 2025, soit six semaines avant l’audience du 4 septembre 2025. En application de l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, ces diligences étaient nécessaires à peine d’irrecevabilité de la demande. Le tribunal a donc logiquement déclaré l’action recevable, confirmant l’exigence d’un strict formalisme protecteur du locataire. Cette décision illustre la valeur impérative de ces dispositions d’ordre public destinées à prévenir les expulsions sans mesure d’accompagnement social. Elle rappelle que le bailleur social doit anticiper ces délais pour ne pas voir sa demande paralysée.
II. L’octroi de délais de paiement subordonné à la reprise du loyer courant.
Le juge a constaté que la clause résolutoire était acquise depuis le 20 avril 2025, faute de paiement dans les deux mois suivant le commandement. Cependant, le locataire comparant a sollicité des délais de paiement et a démontré avoir repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. Sur le fondement de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le tribunal a accordé trois mensualités de 896 euros pour apurer la dette de 2688,49 euros. Il a suspendu les effets de la clause résolutoire pendant ce délai, précisant qu’en cas de respect des échéances, la clause serait réputée n’avoir jamais joué. La portée de cette solution est double : elle favorise le maintien dans les lieux du locataire de bonne foi tout en conditionnant strictement la suspension à l’apurement complet de la dette. En cas de nouvel impayé, l’expulsion redevient immédiatement exécutoire, ce qui préserve l’équilibre contractuel et les droits du bailleur.
Fondements juridiques
Article L. 124-5 du Code des assurances En vigueur
La garantie est, selon le choix des parties, déclenchée soit par le fait dommageable, soit par la réclamation. Toutefois, lorsqu’elle couvre la responsabilité des personnes physiques en dehors de leur activité professionnelle, la garantie est déclenchée par le fait dommageable. Un décret en Conseil d’Etat peut également imposer l’un de ces modes de déclenchement pour d’autres garanties.
Le contrat doit, selon les cas, reproduire le texte du troisième ou du quatrième alinéa du présent article.
La garantie déclenchée par le fait dommageable couvre l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable survient entre la prise d’effet initiale de la garantie et sa date de résiliation ou d’expiration, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs du sinistre.
La garantie déclenchée par la réclamation couvre l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable est antérieur à la date de résiliation ou d’expiration de la garantie, et que la première réclamation est adressée à l’assuré ou à son assureur entre la prise d’effet initiale de la garantie et l’expiration d’un délai subséquent à sa date de résiliation ou d’expiration mentionné par le contrat, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs des sinistres. Toutefois, la garantie ne couvre les sinistres dont le fait dommageable a été connu de l’assuré postérieurement à la date de résiliation ou d’expiration que si, au moment où l’assuré a eu connaissance de ce fait dommageable, cette garantie n’a pas été resouscrite ou l’a été sur la base du déclenchement par le fait dommageable. L’assureur ne couvre pas l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres s’il établit que l’assuré avait connaissance du fait dommageable à la date de la souscription de la garantie.
Le délai subséquent des garanties déclenchées par la réclamation ne peut être inférieur à cinq ans. Le plafond de la garantie déclenchée pendant le délai subséquent ne peut être inférieur à celui de la garantie déclenchée pendant l’année précédant la date de la résiliation du contrat. Un délai plus long et un niveau plus élevé de garantie subséquente peuvent être fixés dans les conditions définies par décret.
Lorsqu’un même sinistre est susceptible de mettre en jeu les garanties apportées par plusieurs contrats successifs, la garantie déclenchée par le fait dommageable ayant pris effet postérieurement à la prise d’effet de la loi n° 2003-706 du 1er août 2003 de sécurité financière est appelée en priorité, sans qu’il soit fait application des quatrième et cinquième alinéas de l’article L. 121-4.
Les dispositions du présent article ne s’appliquent pas aux garanties d’assurance pour lesquelles la loi dispose d’autres conditions d’application de la garantie dans le temps.
Article L. 113-3 du Code des assurances En vigueur
La prime est payable en numéraire au domicile de l’assureur ou du mandataire désigné par lui à cet effet. Toutefois, la prime peut être payable au domicile de l’assuré ou à tout autre lieu convenu dans les cas et conditions limitativement fixés par décret en Conseil d’Etat.
A défaut de paiement d’une prime, ou d’une fraction de prime, dans les dix jours de son échéance, et indépendamment du droit pour l’assureur de poursuivre l’exécution du contrat en justice, la garantie ne peut être suspendue que trente jours après la mise en demeure de l’assuré. Au cas où la prime annuelle a été fractionnée, la suspension de la garantie, intervenue en cas de non-paiement d’une des fractions de prime, produit ses effets jusqu’à l’expiration de la période annuelle considérée. La prime ou fraction de prime est portable dans tous les cas, après la mise en demeure de l’assuré.
L’assureur a le droit de résilier le contrat dix jours après l’expiration du délai de trente jours mentionné au deuxième alinéa du présent article.
Le contrat non résilié reprend pour l’avenir ses effets, à midi le lendemain du jour où ont été payés à l’assureur ou au mandataire désigné par lui à cet effet, la prime arriérée ou, en cas de fractionnement de la prime annuelle, les fractions de prime ayant fait l’objet de la mise en demeure et celles venues à échéance pendant la période de suspension ainsi que, éventuellement, les frais de poursuites et de recouvrement.
Lorsque l’adhésion au contrat résulte d’une obligation prévue par une convention de branche ou un accord professionnel ou interprofessionnel, l’assureur ne peut faire usage des dispositions du présent article relatives à la suspension de la garantie et à la résiliation du contrat.
Les dispositions des deuxième à avant-dernier alinéas du présent article ne sont pas applicables aux assurances sur la vie.
