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Le tribunal judiciaire de Marseille, statuant en juge des contentieux de la protection, rend un jugement le 3 octobre 2025. Il s’agit d’une procédure de constatation de résiliation de bail pour défaut de paiement des loyers. Le bailleur assigne le locataire défaillant, qui ne comparaît pas. Le juge examine la régularité de la demande et le bien-fondé de l’action en résiliation. Il constate la résolution du contrat et condamne le locataire à libérer les lieux et à payer les sommes dues. La décision illustre le formalisme rigoureux encadrant la mise en œuvre des clauses résolutoires en matière de bail d’habitation.
La régularité procédurale de la demande en résiliation
Le respect des conditions préalables à l’action. Le juge vérifie scrupuleusement le respect des formalités substantielles imposées par la loi. La société requérante justifie avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Elle justifie également avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Cette double vérification assure la protection du locataire contre une expulsion précipitée. Elle souligne le caractère d’ordre public de ces règles de procédure protectrices.
La validité du commandement de payer préalable. Le juge relève que le commandement de payer, signifié le 22 janvier 2025, reproduit textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire. Cette reproduction intégrale, bien que non exigée par la loi, écarte tout vice de forme. La jurisprudence confirme que la loi n’exige pas la reproduction in extenso de la clause. “La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique a modifié le 2ème alinéa du I de l’article 24 de la loi du n° 89-462 du 06 juillet 1989 et a prévu six mentions à peine de nullité au rang desquelles ne figure pas l’obligation de reproduire intégralement la clause résolutoire.” (Cour d’appel de Dijon, le 10 février 2026, n°24/00739). La décision s’inscrit donc dans une interprétation stricte des causes de nullité.
Les effets juridiques de la résiliation constatée
La constatation judiciaire de la résolution de plein droit. Le juge constate que les conditions légales sont réunies pour l’effet de la clause. Le locataire n’a pas réglé la somme due dans le délai de six semaines suivant le commandement. Aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 mars 2025. Cette date marque la résiliation de plein droit, que le juge se borne à constater. La décision rappelle le caractère automatique de la résolution une fois les conditions contractuelles et légales satisfaites.
Les conséquences pécuniaires et l’exécution forcée. La résiliation entraîne la condamnation au paiement des arriérés et à la libération des lieux. Le locataire est condamné à payer la somme de 4.027,03 euros au titre de l’arriéré locatif. Une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer est due à compter de la résiliation. Cependant, le juge rappelle les délais protecteurs encadrant l’expulsion. L’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant un commandement de quitter les lieux. Cette mesure tempère la rigueur de la résolution en garantissant un délai d’évacuation. Elle concilie le droit du bailleur et la protection de l’occupant.
Cette décision démontre la sévérité du régime des impayés de loyer malgré les garanties procédurales. Le juge contrôle strictement le respect des formalités préalables protectrices. La résolution de plein droit opère dès la réunion des conditions légales et contractuelles. Les conséquences en sont rigoureuses pour le locataire défaillant, avec l’expulsion et des condamnations pécuniaires. Le formalisme imposé au bailleur constitue le principal rempart contre les abus. La décision rappelle l’importance d’un commandement de payer régulier pour enclencher valablement la procédure.
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