Le 30 mars 2026, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Marseille a rendu une décision opposant le bailleur social, venant aux droits du précédent propriétaire, à un locataire défaillant. Le contrat de bail initial avait été conclu le 25 octobre 1978 et soumis à la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948. Par avenants successifs, le locataire actuel était devenu titulaire du bail le 24 février 2021. Un commandement de payer visant la clause résolutoire avait été délivré le 25 juillet 2024, mais le logement relevait de la législation spéciale de 1948, excluant l’application de la loi du 6 juillet 1989.
Le bailleur a assigné le locataire, non comparant, le 2 mai 2025, pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement d’un arriéré locatif de 11.772,01 euros. Le juge a prononcé la résiliation judiciaire du bail aux torts du locataire sur le fondement des articles 1224, 1228 et 1229 du code civil, constatant une violation grave de l’obligation de payer les loyers. Le locataire a été condamné à libérer les lieux, à verser l’arriéré avec intérêts et une indemnité d’occupation mensuelle.
La question de droit centrale était de savoir si, pour un bail soumis à la loi de 1948, le juge pouvait prononcer la résiliation pour manquement contractuel en écartant le dispositif protecteur de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le tribunal a répondu par l’affirmative en mobilisant le droit commun de la résolution contractuelle. Cette solution met en lumière la spécificité des baux relevant de la loi de 1948 et les modalités de leur résiliation. Il convient d’examiner comment le juge a écarté le régime spécial de la loi de 1989 pour appliquer les règles générales du code civil (I), puis comment il a tiré les conséquences indemnitaires de la résiliation (II).
I. La consécration d’une résiliation judiciaire fondée sur le droit commun des contrats
Le juge a précisé, à titre liminaire, que le logement était soumis à la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948. Il a relevé que ” en l’absence de renouvellement du bail sous l’empire de la loi du 6 juillet 1989, il est soumis à une réglementation spécifique qui échappe aux dispositions protectrices de l’article 24 de ladite loi de 1989 ainsi que le rappelle son article 40 II “. Cette affirmation écarte le mécanisme de la clause résolutoire légale prévue pour les baux de la loi de 1989. Le juge s’est donc fondé sur les articles 1224, 1228 et 1229 du code civil relatifs à la résolution judiciaire pour inexécution contractuelle.
A. L’éviction du régime spécial de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989
Le commandement de payer délivré le 25 juillet 2024 visait une clause résolutoire. Toutefois, le juge a considéré que le bail initial de 1978, soumis à la loi de 1948, n’avait jamais été renouvelé sous l’empire de la loi de 1989. Dès lors, les dispositions de l’article 24, qui prévoient une résiliation de plein droit deux mois après un commandement infructueux, ne trouvaient pas à s’appliquer. La Cour d’appel de Grenoble a rappelé que ” toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus […] ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux “ (Cour d’appel de Grenoble, 15 avril 2025, n°22/03086). Cette jurisprudence illustre le régime habituel des baux régis par la loi de 1989, mais le juge marseillais a constaté que le litige relevait d’un cadre juridique différent. Il a ainsi écarté la procédure accélérée de la clause résolutoire légale.
B. La caractérisation d’un manquement contractuel grave justifiant la résiliation
Le juge a rappelé que le paiement des loyers constituait une obligation essentielle du preneur en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, mais il a directement appliqué le droit commun de la résolution. Il a constaté que ” le décompte, débutant au 5 février 2023 indique un arriéré locatif de 12.379,68 euros au 2 décembre 2025 “ et que ” le dernier versement de M. [U] [G] intervient le 5 février 2023 “. Ce défaut de paiement persistant et d’une durée de près de trois ans a été jugé comme une ” violation importante des obligations du locataire de nature à fonder la résiliation du bail aux torts exclusifs “ du preneur. Ainsi, le manquement était suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire, sans nécessité de se référer à une clause résolutoire conventionnelle.
II. Les conséquences indemnitaires de la résiliation aux torts du locataire
Une fois la résiliation prononcée, le juge a fixé les obligations financières du locataire. Il l’a condamné à payer l’arriéré locatif et à verser une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux. Le tribunal a également assorti ces condamnations d’intérêts au taux légal et a statué sur les dépens et les frais irrépétibles.
A. La condamnation au paiement de l’arriéré locatif et des intérêts
Le juge a déterminé le montant de la dette locative à la date du 12 février 2026. Après déduction des frais de procédure, il a retenu la somme de 11.772,01 euros correspondant aux loyers et charges impayés jusqu’au terme de décembre 2025. Il a condamné le locataire à payer cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2024 pour la somme de 4.442,42 euros (montant du commandement) et à compter du jugement pour le surplus. Cette distinction respecte les règles des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. Le locataire, non comparant, n’a fourni aucun élément de contestation, ce qui a permis au juge d’accueillir la demande sur la seule foi des pièces produites.
B. L’allocation d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux
Le juge a fixé une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel avec charges, soit 399,61 euros, à compter du jugement et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux. Il a motivé cette décision en relevant que le maintien dans les lieux après la résiliation constituait une faute civile ouvrant droit à réparation, car il privait le propriétaire de la jouissance de son bien. L’indemnité a été présentée comme une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Le juge a également rappelé que le sort du mobilier était régi par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Enfin, le locataire, partie perdante, a été condamné aux dépens et au paiement d’une somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 1224 du Code civil En vigueur
Article 1228 du Code civil En vigueur
Article 1229 du Code civil En vigueur
La résolution met fin au contrat.
La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.
Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.
Article 1231-6 du Code civil En vigueur
Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.
Article 1231-7 du Code civil En vigueur
En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.
En cas de confirmation pure et simple par le juge d’appel d’une décision allouant une indemnité en réparation d’un dommage, celle-ci porte de plein droit intérêt au taux légal à compter du jugement de première instance. Dans les autres cas, l’indemnité allouée en appel porte intérêt à compter de la décision d’appel. Le juge d’appel peut toujours déroger aux dispositions du présent alinéa.
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
