Le Tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé le 30 mars 2026, était saisi par le syndicat des copropriétaires d’un ensemble immobilier. Le syndicat poursuivait le paiement de charges de copropriété impayées, de provisions à échoir devenues exigibles et de frais de recouvrement. Une copropriétaire débitrice avait été mise en demeure par lettre recommandée du 20 juin 2025, restée infructueuse. Les assemblées générales des 19 septembre 2023 et 10 décembre 2024 avaient approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels sans contestation dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat réclamait en justice le paiement de 2859,82 euros au titre des charges échues, 465,62 euros pour les provisions à échoir et 91,16 euros de frais de recouvrement, outre des dommages et intérêts. La question de droit portait sur la faculté pour le président du tribunal, statuant selon la procédure accélérée au fond, de condamner un copropriétaire défaillant au paiement des charges et provisions, y compris celles non encore échues, et sur le contrôle judiciaire des frais de recouvrement et de la demande de dommages et intérêts. Le juge a condamné la copropriétaire à verser 2859,82 euros de charges échues, 465,62 euros de provisions à échoir devenues immédiatement exigibles, 45 euros de frais de recouvrement, a rejeté la demande de dommages et intérêts, et l’a condamnée aux dépens ainsi qu’à 1405 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
I. L’exigibilité des créances de charges au cœur du dispositif accéléré
A. La constatation de la défaillance du copropriétaire au regard des charges échues
Le juge a fondé sa condamnation sur l’approbation non contestée des comptes par l’assemblée générale. Les procès-verbaux des 19 septembre 2023 et 10 décembre 2024 rendent la créance certaine, liquide et exigible. Le copropriétaire qui n’a pas attaqué la délibération dans le délai de deux mois prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut refuser le paiement. Le juge a vérifié la régularité de la mise en demeure du 20 juin 2025, les décomptes produits et le relevé de compte arrêté au 24 juillet 2025. Il a ainsi constaté la défaillance et condamné au paiement de 2859,82 euros avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure. Cette solution est conforme au mécanisme de la procédure accélérée au fond, qui exige seulement le constat de l’approbation des comptes et de la défaillance. La Cour de cassation rappelle que, dans ce cadre, ” le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté […] l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles “ (Cass. Troisième chambre civile, 15 janvier 2026, n°24-10.778). Le juge n’a donc pas excédé ses pouvoirs.
B. L’exigibilité anticipée des provisions à échoir sur le fondement de l’article 19-2
Le jugement a également condamné la copropriétaire à payer 465,62 euros correspondant aux provisions trimestrielles du 1er octobre au 31 décembre 2025. Le juge a fait application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, qui dispose que, à défaut de versement d’une provision due après une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours, les provisions non encore échues deviennent immédiatement exigibles. En l’espèce, la mise en demeure du 20 juin 2025 était restée sans effet au-delà du délai de trente jours. L’assemblée générale du 10 décembre 2024 avait approuvé le budget prévisionnel pour 2025, ce qui rendait les provisions dues. Le juge a donc pu constater la défaillance sur le fondement de la première provision impayée et étendre l’exigibilité à l’intégralité des provisions à échoir. La Cour d’appel d’Aix-en-Provence rappelle que ce mécanisme permet au juge de ” condamne[r] ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles “ (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 9 janvier 2025, n°24/03528). Ce dispositif renforce l’efficacité du recouvrement en évitant la multiplication des procédures. Il sanctionne le copropriétaire défaillant en rendant immédiatement exigibles l’ensemble des charges futures de l’exercice.
II. Le contrôle des accessoires de la créance par le juge des référés
A. La limitation des frais de recouvrement aux seuls frais nécessaires
Le syndicat réclamait 91,16 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le juge a opéré un contrôle strict de ces frais. Il a écarté la relance du 24 juillet 2025 faute de justification. Il a également rejeté la relance du 6 septembre 2024, estimant qu’elle n’avait été suivie ni d’un paiement effectif ni d’une procédure contentieuse, et que son utilité n’était pas démontrée. En revanche, il a retenu la relance du 31 mars 2025 à hauteur de 45 euros, la jugeant justifiée et nécessaire. Le juge applique ainsi une triple condition : le frais doit être réellement exposé, inhabituel et nécessaire au recouvrement. Seuls les actes utiles à la poursuite de la créance sont imputables au copropriétaire défaillant. Cette appréciation souveraine permet d’éviter que le syndicat ne facture des frais de gestion courante ou des relances inefficaces. Le montant final de 45 euros illustre la sévérité du contrôle judiciaire.
B. Le rejet de la demande de dommages et intérêts pour préjudice non distinct
Le syndicat sollicitait des dommages et intérêts en invoquant la mauvaise foi du copropriétaire. Le juge a rejeté cette demande en application de l’article 1231-6 du code civil. Ce texte dispose que les intérêts moratoires réparent le préjudice résultant du retard de paiement. Pour obtenir des dommages et intérêts supplémentaires, le créancier doit justifier d’un préjudice distinct, indépendant du simple retard. En l’espèce, le syndicat n’a produit aucune pièce établissant une difficulté financière particulière de la copropriété ou une situation de trésorerie compromise. La simple affirmation de mauvaise foi ne suffit pas. Le juge a ainsi cantonné la réparation au seul intérêt au taux légal. Cette solution est conforme à la rigueur exigée par le droit commun des obligations. Elle évite que les syndicats de copropriétaires ne cumulent les intérêts moratoires et des dommages-intérêts sans démontrer un préjudice spécifique, préservant ainsi l’équilibre entre les parties.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
Article 1231-6 du Code civil En vigueur
Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.
