Le Tribunal judiciaire de Marseille, statuant selon la procédure accélérée au fond par jugement du 30 mars 2026, a été saisi par le syndicat des copropriétaires d’un immeuble pour obtenir le paiement de charges de copropriété impayées à l’encontre d’un copropriétaire. Ce dernier, bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu. Le syndicat avait adressé une mise en demeure le 28 juillet 2025, restée infructueuse. La question de droit centrale porte sur les conditions de mise en œuvre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, qui permet au président du tribunal de condamner un copropriétaire défaillant au paiement des provisions exigibles et des sommes dues au titre des exercices antérieurs, ainsi que sur l’étendue de la condamnation aux frais de recouvrement et aux dommages-intérêts. Le tribunal a condamné le copropriétaire à payer 2.629,85 € de charges échues, 502,42 € de provisions à échoir devenues exigibles, et 121,25 € de frais de recouvrement, mais a rejeté la demande de dommages-intérêts et celle relative aux frais d’exécution forcée.
I. L’affirmation du mécanisme d’exigibilité anticipée des charges de copropriété
A. Les conditions de la procédure accélérée au fond et de l’exigibilité immédiate
Le tribunal a fait application de l’article 472 du code de procédure civile, selon lequel le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée en l’absence du défendeur. Il a ensuite vérifié la recevabilité au regard de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Ce texte dispose qu’à défaut de versement d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les provisions non encore échues deviennent immédiatement exigibles. Le tribunal a constaté que la mise en demeure du 28 juillet 2025 était restée sans effet dans le délai légal, ouvrant la voie à la procédure accélérée au fond. Cette solution est conforme à la lettre de l’article 19-2, mais le juge a également exigé la production des procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes et le budget prévisionnel, ainsi qu’un décompte précis. En retenant ces éléments, il a fait preuve de rigueur : il ne s’est pas contenté de la simple affirmation du syndicat, mais a imposé la démonstration de l’approbation des charges antérieures et du vote du budget. Cette exigence s’inscrit dans la logique protectrice de la loi, qui subordonne la condamnation à la preuve d’une créance certaine, liquide et exigible.
B. L’application de l’exigibilité aux provisions à échoir et aux charges échues
Le tribunal a distingué les charges échues, fondées sur les comptes approuvés en assemblée générale, des provisions à échoir pour l’exercice en cours. Pour les premières, il a rappelé que l’approbation des comptes rend la créance certaine, liquide et exigible, le copropriétaire n’ayant pas contesté la décision dans le délai de l’article 42 de la loi de 1965. Cette position est classique et rappelée par la Cour d’appel de Basse-Terre dans un arrêt du 20 février 2025, selon lequel ” l’approbation des comptes par l’assemblée générale rendait la créance certaine, liquide et exigible “ et que le copropriétaire qui n’a pas contesté n’est ” pas fondé à refuser de payer les sommes réclamées “ (Cour d’appel de Basse-Terre, 20 février 2025, n°23/00166). Pour les provisions à échoir, le tribunal a appliqué la lettre de l’article 19-2 : la mise en demeure infructueuse a entraîné l’exigibilité immédiate des provisions trimestrielles non encore échues. Il a ainsi condamné le copropriétaire à 502,42 € pour la période du 15 août au 31 décembre 2025. Cette solution est conforme au dispositif légal, mais elle soulève une question de proportionnalité : l’exigibilité immédiate porte sur des charges futures dont la réalité dépendra des dépenses effectives. La Cour de cassation, dans un arrêt du 15 janvier 2026, a précisé que l’article 19-2 s’applique ” après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale du budget prévisionnel “ (Cass. 3e civ., 15 janvier 2026, n°24-10.778). Le tribunal a bien vérifié cette approbation. Il a ainsi fait une application orthodoxe du mécanisme, tout en limitant la condamnation aux seules provisions non encore échues et justifiées.
II. La régulation des demandes accessoires et l’encadrement de la réparation
A. La limitation des frais de recouvrement aux actes nécessaires et justifiés
Le tribunal a strictement encadré la demande du syndicat au titre des frais de recouvrement, en se fondant sur l’article 10-1 de la loi de 1965. Il a rappelé que seuls sont imputables au copropriétaire les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de la créance. Il a écarté les frais relevant de la gestion courante, les honoraires non justifiés et les actes inutiles. En l’espèce, le syndicat réclamait 1.648,25 €, mais le tribunal n’a retenu que 121,25 € correspondant au coût du commandement de payer. Cette solution est sévère pour le syndicat, mais elle traduit une volonté de protéger le copropriétaire contre des frais excessifs ou non démontrés. Le juge a exigé des pièces justificatives précises, ce qui est conforme à l’exigence de proportionnalité. En ne faisant pas droit à la totalité de la demande, il a sanctionné l’imprécision du décompte. Cette approche est cohérente avec la jurisprudence antérieure qui distingue les frais nécessaires des frais de gestion courante. Elle incite les syndics à ne faire supporter au copropriétaire que les actes réellement indispensables, et non une somme forfaitaire de suivi contentieux.
B. Le rejet des dommages-intérêts pour absence de préjudice distinct
Le tribunal a rejeté la demande de dommages-intérêts de 2.000 €, au motif que le syndicat ne démontrait pas l’existence d’un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts moratoires. Il a rappelé le principe de l’article 1231-6 du code civil, selon lequel le retard dans le paiement d’une somme d’argent est réparé par les intérêts au taux légal, et que des dommages-intérêts supplémentaires nécessitent une preuve de mauvaise foi et d’un préjudice indépendant. En l’espèce, le syndicat n’a fourni aucun élément établissant un trouble anormal ou une résistance abusive. Cette décision est conforme à une jurisprudence constante qui exige que le créancier prouve un préjudice distinct. Le rejet de cette demande n’est donc pas surprenant, mais il souligne la rigueur du juge qui ne se contente pas d’allouer des dommages-intérêts de façon automatique. Sur ce point, la décision s’inscrit dans une tendance protectrice du copropriétaire débiteur. Elle envoie un message clair aux syndicats : la simple défaillance de paiement ne suffit pas à justifier des dommages-intérêts. Le tribunal a également écarté la demande relative aux frais d’exécution forcée, les jugeant prématurés. Cette solution est logique et préventive, évitant d’anticiper des sommes incertaines.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 472 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Article 1231-6 du Code civil En vigueur
Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.
