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Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille a rendu une ordonnance de référé le 5 mars 2026. Un bailleur social avait assigné ses locataires pour constater l’acquisition d’une clause résolutoire et obtenir leur expulsion en raison d’impayés locatifs. Les locataires avaient obtenu un plan de surendettement imposant une suspension de l’exigibilité de la dette locative. La question de droit portait sur la compatibilité entre l’acquisition de la clause résolutoire et les mesures imposées par la commission de surendettement. Le juge a déclaré la demande recevable, constaté l’acquisition de la clause résolutoire, mais en a suspendu les effets pour vingt-quatre mois.
L’office du juge des référés face à une procédure de surendettement en cours.
Le juge a d’abord vérifié la recevabilité de la demande du bailleur en contrôlant le respect des notifications préalables. Il a relevé que “la situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 25 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 21 janvier 2025” (Motifs). Cette solution rappelle que le non-respect de ces formalités est une fin de non-recevoir d’ordre public. La valeur de ce contrôle est ainsi de garantir la protection préventive du locataire avant toute action judiciaire. La portée est pratique car elle impose au bailleur une rigueur procédurale absolue.
Le juge a ensuite constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 25 novembre 2024, après l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement. Il a cependant immédiatement suspendu ses effets en application de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989. Il a accordé un délai de vingt-quatre mois, correspondant à la suspension de vingt et un mois imposée par la commission, prolongée de trois mois. Cette articulation permet de concilier la constatation juridique de la résiliation avec la protection sociale du locataire surendetté. La portée est essentielle car elle subordonne le maintien des effets de la clause au paiement du loyer courant.
La condamnation provisionnelle et l’articulation avec les mesures de surendettement.
Le juge a condamné solidairement les locataires à payer une provision de 3 611,71 euros au titre de l’arriéré locatif. Il a déduit du décompte les frais de procédure, estimant que “le coût des actes est inclus dans les dépens” (Motifs). Cette précision rappelle la distinction entre les sommes dues au titre du contrat et les frais accessoires de justice. La valeur de cette solution est de cantonner la provision aux seules obligations contractuelles non sérieusement contestables. La portée est de protéger le locataire contre une double facturation des frais de justice.
Enfin, le juge a suspendu l’exigibilité de cette dette locative jusqu’au 31 août 2027, conformément au plan de surendettement. Il a assorti cette suspension d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement du loyer courant. Cette mesure permet au locataire de se maintenir dans les lieux tout en apurant sa dette selon les modalités imposées. La valeur de cette décision est de donner plein effet aux décisions de la commission de surendettement. La portée est de rappeler que la suspension des effets de la clause résolutoire reste conditionnée à la bonne exécution du plan.
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