Le jugement réputé contradictoire rendu le 27 janvier 2026 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun concerne une demande en résiliation de bail pour impayés. Une bailleresse et la société de cautionnement qui l’a indemnisée assignent un locataire défaillant pour voir constater l’acquisition de la clause résolutoire. Le locataire, cité à personne, ne comparaît pas et l’affaire est jugée sur le fond conformément à l’article 472 du code de procédure civile. La question centrale porte sur le respect des conditions légales de recevabilité de l’action et sur la réunion des conditions contractuelles de la clause résolutoire. Le juge déclare l’action recevable, constate l’acquisition de la clause résolutoire au 5 juillet 2025 et condamne le locataire au paiement des sommes dues.
I. La recevabilité de l’action subordonnée au respect du délai de notification préfectorale
Le juge vérifie d’abord le respect des exigences procédurales imposées par la loi du 6 juillet 1989. Il rappelle que l’assignation doit être notifiée au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience. En l’espèce, la notification a été effectuée le 29 juillet 2025 pour une audience du 9 décembre 2025. Le juge en déduit que “l’assignation a été dénoncée au préfet le 29 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 9 décembre 2025” (Motivation, Sur la recevabilité). Cette condition impérative est donc remplie et l’action est déclarée recevable.
La valeur de ce contrôle est essentielle car il conditionne l’accès au juge pour le bailleur. La portée de cette solution est de rappeler le rôle protecteur de la CCAPEX dans la prévention des expulsions. Le juge s’assure ainsi que le délai légal a été effectivement respecté avant tout examen au fond.
II. L’acquisition de la clause résolutoire conditionnée par l’inexécution persistante du locataire
Le juge constate ensuite que les conditions contractuelles et légales de la clause résolutoire sont réunies. Il relève que le contrat de bail du 27 mars 2025 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit six semaines après un commandement de payer infructueux. Le commandement a été délivré le 23 mai 2025 et les loyers n’ont pas été intégralement payés dans ce délai. Le juge affirme que “les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 5 juillet 2025” (Motivation, Sur l’acquisition de la clause résolutoire). Il fixe ainsi précisément la date de la résiliation.
La valeur de cette solution est de donner une date certaine à la rupture du contrat, ce qui est indispensable pour le calcul de l’indemnité d’occupation. La portée de ce constat est de permettre au bailleur d’obtenir l’expulsion du locataire et de percevoir une indemnité jusqu’à la libération effective des lieux. Le juge applique strictement les termes de la loi et du contrat sans pouvoir accorder de délais de grâce au locataire défaillant.
Fondements juridiques
Article 472 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
