Tribunal judiciaire de Metz, le 16 octobre 2025, n°25/00262

Le tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé le 16 octobre 2025, se prononce sur une demande en constat d’acquisition d’une clause résolutoire et en expulsion pour impayés locatifs. Les locataires avaient régularisé l’intégralité de leur dette avant la décision. Le juge déclare la demande recevable et constate l’acquisition de la clause, mais en écarte les effets au regard du paiement intégral intervenu. Il rejette donc les demandes d’expulsion et de condamnation au paiement des arriérés.

La régularité procédurale des demandes

Le juge vérifie d’abord le strict respect des formalités préalables à l’action en résiliation. La signification du commandement de payer et sa notification aux autorités compétentes sont examinées. “Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié aux locataires le 16 décembre 2024” (Motifs, Sur la recevabilité). L’assignation a également été notifiée à l’autorité préfectorale dans les délais légaux. Cette vérification minutieuse assure la sécurité juridique de la procédure d’expulsion. Elle garantit que le bailleur a accompli toutes les étapes destinées à protéger le locataire. La portée de ce contrôle est essentielle pour la recevabilité de l’action.

L’analyse s’attache ensuite au délai d’acquisition de la clause résolutoire. Le juge applique l’ancienne version de la loi, antérieure à la réforme de juillet 2023. “Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement (…) ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux” (Motifs, Sur l’acquisition). Le défaut de paiement dans ce délai est établi, permettant de constater l’acquisition de la clause à une date certaine. Cette application du droit transitoire précise le champ de la réforme. La valeur de cette précision réside dans la sécurité qu’elle apporte aux parties concernées.

L’effacement des conséquences par le paiement intégral

Le raisonnement aborde ensuite les effets du paiement complet de la dette avant la décision. Le juge relève que la loi prévoit des délais de paiement suspendant la clause. “Le paiement intégral de la dette avant la décision ne permet pas l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire” (Motifs, Sur les délais). Toutefois, il estime qu’une interprétation stricte conduirait à une iniquité. Le sens de cette analyse est de rechercher l’esprit de la loi protectrice au-delà de sa lettre. Elle vise à éviter une situation absurde où un locataire partiellement payant serait mieux traité.

Le juge opère donc une interprétation constructive pour rétablir l’équité. “Il appartient au juge de restituer à la loi le sens exact que le législateur a voulu lui donner” (Motifs, Sur les délais). Puisque la dette est intégralement réglée, la clause est réputée ne pas avoir joué. Cette solution privilégie le maintien dans les lieux lorsque le trouble a cessé. Sa portée est majeure en matière de droit au logement et de proportionnalité de la sanction. Elle consacre une forme de réhabilitation du locataire de bonne foi qui règle sa dette.