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Le tribunal judiciaire de Nantes, dans un jugement contradictoire du 27 janvier 2026, a rejeté la demande de résiliation judiciaire d’un bail commercial formée par la société locataire. Le preneur avait donné congé pour le 1er janvier 2024 puis invoqué des manquements du bailleur pour obtenir une résiliation anticipée au 22 juillet 2021. La question centrale portait sur le caractère suffisamment grave des manquements reprochés au bailleur pour justifier cette résiliation judiciaire. Le tribunal a débouté le locataire de sa demande et l’a condamné au paiement des loyers et charges impayés.
La gravité des manquements invoqués par le preneur n’est pas établie.
Le tribunal rappelle d’abord que la résiliation judiciaire suppose une inexécution suffisamment grave des obligations contractuelles. Il constate que les échanges postérieurs au congé visaient à obtenir un départ anticipé que le bailleur n’était pas tenu d’accepter. Le juge souligne ainsi que “les courriels adressés à la bailleresse à compter du 27 octobre 2020, un mois après l’avoir informée de sa volonté de résilier le bail à la date du 1er janvier 2024, avaient manifestement pour objectif de trouver un accord pour une résiliation anticipée” (Motifs). Le refus du bailleur de négocier une sortie anticipée ne constitue donc pas un manquement contractuel.
La portée de cette solution est de rappeler que le locataire ne peut se prévaloir de sa propre initiative de quitter les lieux pour imputer au bailleur un défaut de coopération. Le sens de la décision est de cantonner l’obligation de bonne foi à l’exécution du contrat en cours, sans exiger du bailleur qu’il favorise une rupture anticipée. Le tribunal ajoute que le projet de cession présenté tardivement n’était pas conforme aux formalités contractuelles, privant ainsi tout grief d’une base sérieuse.
Le bailleur est fondé à réclamer les loyers et charges jusqu’au terme du congé.
Le tribunal applique le principe selon lequel le contrat tient lieu de loi entre les parties et que le preneur reste tenu au paiement jusqu’à l’effet du congé. Il constate que “la S.A. NIBELIS est restée tenue au paiement des loyers et charges, tels que prévus par le bail litigieux, jusqu’au 1er janvier 2024” (Motifs). La demande reconventionnelle du bailleur est donc accueillie à hauteur de 72 657,96 euros après déduction du dépôt de garantie.
La valeur de cette solution est de rappeler le caractère commutatif du bail commercial, où chaque partie doit exécuter ses obligations tant que le contrat n’est pas résilié. La portée est de décourager les stratégies contentieuses visant à obtenir une résiliation anticipée sans manquement établi du cocontractant. Enfin, le tribunal écarte l’indemnité forfaitaire prévue par la clause résolutoire, faute de réunion des conditions d’application de cette dernière.
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