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Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, par une ordonnance de référé contradictoire du 29 janvier 2026, était saisi d’une demande de constat de la résiliation d’un bail d’habitation pour impayés. La question de droit portait sur la recevabilité de l’action, le montant de la provision pour arriéré locatif, et les demandes de délais formées par le locataire. La juridiction a constaté la résiliation du bail, condamné le locataire au paiement d’une provision de 29 694,45 euros, et accordé un report de la dette sur six mois tout en rejetant la demande de délais pour quitter les lieux.
La recevabilité de l’action du bailleur est conditionnée par la saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Le juge relève que “le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 31/10/2024 pour signaler les impayés” (Motifs, section Sur la recevabilité). Cette solution rappelle le formalisme protecteur imposé au bailleur personne morale, dont le non-respect entraîne l’irrecevabilité de la demande. La portée de cette exigence est d’assurer un traitement préventif des situations d’impayés avant toute action judiciaire.
Sur le montant de la provision, le juge intègre au décompte les charges locatives et les taxes foncières récupérables. Il précise que “la régularisation des charges 2024 est à effectuer dans l’année, mais peut être réclamée dans le délai de la prescription triennale” (Motifs, section Sur la demande en paiement de l’arriéré). Cette décision écarte la demande de déduction des provisions sur charges, en application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989. La portée de ce raisonnement est de rappeler que l’absence de régularisation annuelle n’entraîne pas automatiquement la perte du droit à réclamer les provisions.
Le juge accorde au locataire un délai de paiement par report de la dette sur six mois, en considération de sa situation personnelle. Il estime qu’“en considération des besoins respectif des parties, un délai de paiement par report de paiement de celle-ci sur 6 mois doit être accordé” (Motifs, section Sur la demande de délais de paiement). Cette solution illustre la mise en œuvre de l’article 1343-5 du code civil, qui permet d’aménager la dette du locataire de bonne foi. La portée de cette mesure est d’offrir un répit au débiteur sans pour autant suspendre la résiliation du bail.
En revanche, la demande de délais pour quitter les lieux est rejetée au motif que le locataire ne peut régler l’indemnité d’occupation. Le juge observe que “le paiement de l’indemnité d’occupation ne peut être réglé en l’état des revenus et charges courantes” (Motifs, section Sur la demande de délais pour quitter les lieux). Cette décision rappelle que l’octroi de tels délais est subordonné à la capacité de l’occupant à assumer ses obligations financières. La valeur de ce refus est de prévenir l’aggravation de la dette locative pendant la période de maintien dans les lieux.
Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.
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