Le tribunal judiciaire de Paris, le 3 octobre 2025, statue sur une demande en résiliation de bail pour défaut de paiement des loyers. Le bailleur, une régie immobilière publique, agit contre la locataire qui présente un arriéré important. La juridiction prononce la résolution du bail et l’expulsion tout en accordant un délai de six mois pour quitter les lieux. Elle rejette la demande de délais de paiement mais maintient l’exécution provisoire de la décision.

La gravité du manquement justifiant la résolution

L’appréciation souveraine d’une obligation essentielle non exécutée. Le juge rappelle le fondement légal de l’obligation de payer le loyer aux termes convenus. Il déduit de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles du code civil que cette obligation est essentielle. “Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire” (Motifs, 1.2). Le manquement est ainsi caractérisé par l’existence d’une dette persistante et substantielle.

La sanction d’un manquement grave par la résolution judiciaire. La gravité du manquement s’apprécie in concreto au regard du montant et de la durée. Le juge met en perspective le montant de la dette avec la durée du bail pour fonder sa décision. “Compte-tenu de ce montant, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée” (Motifs, 1.2). Cette approche rejoint celle d’une autre juridiction qui a jugé qu’un montant important justifiait la résolution. “Au regard du montant particulièrement important de la dette, et de l’absence de paiement du loyer depuis de nombreux mois, le manquement du locataire à ses obligations est suffisamment grave” (Tribunal judiciaire de Bobigny, le 18 mars 2026, n°25/12837). La résolution et l’expulsion sont donc prononcées aux torts exclusifs de la locataire.

L’articulation entre la sanction et les mesures d’équité

Le refus des délais de paiement face à l’absence de reprise des paiements. Le juge use de son pouvoir d’appréciation pour refuser des délais de paiement. Ce refus se fonde sur l’insuffisance des revenus et l’absence de reprise des paiements après l’assignation. “Ses revenus actuels sont manifestement insuffisants pour faire face au loyer de son logement” (Motifs, 1.2). Cette solution est cohérente avec une jurisprudence antérieure qui a adopté un raisonnement similaire. “En l’espèce, il apparait que le versement des loyers n’a pas repris. Il n’est dès lors pas possible de lui accorder des délais de paiement” (Tribunal judiciaire de Béziers, le 13 janvier 2026, n°25/00370). La condamnation au paiement de l’arriéré est donc immédiatement exigible.

L’octroi d’un délai de grâce et le maintien de l’exécution provisoire. Des mesures d’équité tempèrent cependant la sévérité de la sanction principale. Un délai de six mois pour quitter les lieux est accordé en raison de la précarité de la situation. Le juge motive cette décision par les conséquences d’une exceptionnelle dureté. “Il convient donc de lui accorder un délai de 6 mois pour quitter les lieux à compter de la présente décision” (Motifs, 1.2). Parallèlement, l’exécution provisoire de droit est maintenue pour ne pas priver la décision de son effet utile. Le juge estime que les circonstances ne justifient pas son écarte-ment. “Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision” (Motifs, 2). Cette décision assure l’efficacité du jugement tout en ménageant un temps d’adaptation.

Cette décision illustre la recherche d’un équilibre entre la sanction du manquement contractuel et la protection du débiteur vulnérable. Elle affirme avec fermeté le caractère essentiel de l’obligation de payer le loyer. La gravité du manquement est appréciée de manière concrète et justifie les sanctions les plus sévères. Toutefois, le juge use de ses pouvoirs pour aménager dans le temps les conséquences de l’expulsion. Il distingue ainsi clairement le principe de la sanction et son exécution pratique. Cette articulation délicate témoigne de la complexité du contentieux des bails d’habitation.