Le Tribunal judiciaire de Poitiers, statuant en référé devant le juge des contentieux de la protection, a rendu le 27 mars 2026 une ordonnance (n°25/00668) relative à l’acquisition d’une clause résolutoire dans un bail d’habitation. Un commandement de payer visant cette clause avait été signifié le 6 mai 2025 pour une dette locative de 2 082,60 euros. Demeuré infructueux, le bailleur a assigné les locataires en référé le 28 octobre 2025 pour voir constater la résiliation du bail et ordonner leur expulsion. Les locataires ont toutefois soldé l’intégralité de la dette avant l’audience et justifiaient du paiement du loyer courant. Le juge des référés a d’abord vérifié la recevabilité de l’action, puis a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 18 juin 2025. Il leur a néanmoins accordé des délais de paiement suspensifs et, la dette étant entièrement apurée, a dit que la clause résolutoire était réputée ne jamais avoir joué. La question de droit centrale est celle de la possibilité pour le juge des référés, saisi après l’acquisition de la clause résolutoire, d’accorder des délais de paiement suspensifs et de faire produire à l’apurement total de la dette un effet rétroactif sur le jeu de la clause. La solution retenue consiste à constater l’acquisition de la clause tout en neutralisant ses effets par l’octroi rétroactif de délais et la constatation de leur respect. Cette ordonnance illustre la souplesse du mécanisme légal issu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
I. La recevabilité de l’action et le constat de l’acquisition de la clause résolutoire
A. Le respect des conditions procédurales de recevabilité
L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 impose au bailleur, à peine d’irrecevabilité de sa demande, deux formalités préalables : la notification de l’assignation à la préfecture au moins six semaines avant l’audience et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance du commandement de payer. En l’espèce, la copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture par voie électronique et réceptionnée le 29 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience. Par ailleurs, la société bailleresse, personne morale, justifie avoir saisi la CCAPEX le 7 mai 2025, soit deux mois avant la délivrance du commandement de payer du 28 octobre 2025. La Cour d’appel de Lyon rappelle que ces conditions sont impératives : ” Il n’est pas discuté et il est régulièrement justifié de la recevabilité de cette demande, une copie de l’assignation ayant été notifiée à la Préfecture du Rhône et la société bailleresse ayant saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions, le tout dans les conditions forme et de délais prévues aux dispositions des II et III de l’article 24 de la loin°89-462 du 06 juillet 1989 “ (Cour d’appel de Lyon, 15 janvier 2025, n°22/06411). Le juge a donc justement déclaré l’action recevable.
B. La constatation de l’acquisition de la clause résolutoire
Le commandement de payer a été signifié le 6 mai 2025 et est demeuré infructueux pendant plus de six semaines. Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, la clause résolutoire est acquise de plein droit à l’expiration de ce délai, soit le 18 juin 2025. Le juge des référés, saisi sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, a compétence pour constater cette acquisition. Il a ainsi énoncé que ” les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 juin 2025 “. Ce constat est conforme à la lettre du texte et à la jurisprudence constante. Il ouvre la voie à la mesure d’expulsion, sauf si le juge use des pouvoirs que lui confèrent les V et VII du même article pour accorder des délais suspensifs.
II. L’octroi de délais suspensifs et l’effacement rétroactif de la clause résolutoire
A. Les conditions d’octroi des délais de paiement suspensifs
L’article 24 V et VII, dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023, permet au juge d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois ans, à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience et soit en mesure de régler sa dette. En l’espèce, les locataires ont soldé la dette locative avant l’audience et continuent de payer le loyer courant. Le juge a donc pu, même après avoir constaté l’acquisition de la clause, leur accorder des délais suspensifs. La Cour d’appel de Paris a précisé que ” puisque la dette locative a été soldée, la demande de suspension de la clause résolutoire doit en effet aboutir en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 “ (Cour d’appel de Paris, 11 février 2025, n°22/13830). Le juge a ici accordé ces délais et constaté qu’ils avaient été respectés, puisque le paiement était déjà intervenu.
B. La portée de l’apurement total de la dette sur la clause résolutoire
Le dernier alinéa du VII de l’article 24 dispose que si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. En accordant des délais suspensifs et en constatant que la dette a été entièrement soldée, le juge a fait produire à ce paiement un effet rétroactif : la clause résolutoire est ” réputée ne jamais avoir joué “. Cette solution est conforme à l’esprit du texte, qui vise à favoriser le maintien dans les lieux lorsque le locataire régularise sa situation. Elle emporte le rejet des demandes d’expulsion et de paiement. Le juge a toutefois condamné les locataires aux dépens et à une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, justifié par le fait que la dette était due au moment de l’assignation. L’ordonnance illustre ainsi la conciliation entre la constatation d’une résiliation acquise et la possibilité d’en effacer les effets par un paiement tardif mais complet.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 834 du Code de procédure civile En vigueur
Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
