Le 27 mars 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Poitiers, statuant en référé, a rendu une ordonnance n°26/00006 relative à la résiliation d’un bail d’habitation pour impayés locatifs. Cet arrêt illustre les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire prévue à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Un bail d’habitation avait été conclu entre un office public de l’habitat, bailleur personne morale, et une locataire. Des loyers et charges sont demeurés impayés. Le 29 septembre 2025, le bailleur a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire. La somme n’ayant pas été réglée dans le délai de deux mois, le bailleur a assigné la locataire en référé devant le tribunal judiciaire de Poitiers pour voir constater la résiliation du bail, obtenir son expulsion et une provision.
Le bailleur justifiait avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 29 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, et avoir saisi la Caisse d’allocations familiales le 2 juin 2025, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation. La locataire, non comparante, n’a formulé aucune contestation.
La question de droit soumise au juge des référés était de savoir si, au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 834 et 835 du code de procédure civile, les conditions de recevabilité de l’action du bailleur étaient remplies et si l’obligation de payer les loyers impayés était suffisamment non contestable pour justifier l’octroi d’une provision.
Par son ordonnance, le juge a déclaré recevable l’action du bailleur, constaté la résiliation du bail au 30 novembre 2025, ordonné l’expulsion de l’occupante et condamné celle-ci à payer une provision de 2035,62 euros. Il a également fixé une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle.
Il conviendra d’examiner la rigueur avec laquelle le juge contrôle les conditions de recevabilité et de mise en œuvre de la clause résolutoire, puis d’apprécier la portée de sa compétence en référé pour accorder des mesures provisionnelles.
I. La vérification rigoureuse des conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire
Le juge des référés a soumis l’action du bailleur à un double contrôle préalable, portant tant sur la recevabilité procédurale que sur les conditions de fond de la résiliation.
A. Le respect des formalités préalables, condition de recevabilité de l’action
Le juge a vérifié que le bailleur, personne morale, avait satisfait aux obligations imposées par l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989. Il relève que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département par voie électronique le 29 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience. Il constate également que la Caisse d’allocations familiales a été saisie le 2 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Ce faisant, le juge applique strictement les exigences posées par la jurisprudence. La Cour d’appel d’Aix-en-Provence rappelle en effet que “le bailleur, personne physique, qui sollicite la constatation de l’acquisition de la résiliation du bail d’habitation pour impayés locatifs, doit justifier, à peine d’irrecevabilité de sa demande, de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience” et doit aussi “signaler à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le commandement de payer” (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 27 février 2025, n°24/05491). Bien que cet arrêt vise le bailleur personne physique, la même rigueur s’impose pour les personnes morales. Le juge de Poitiers confirme ainsi que la recevabilité de l’action suppose la démonstration d’un respect scrupuleux des formalités destinées à protéger le locataire.
B. La réunion des conditions de fond de la clause résolutoire
Le juge a ensuite examiné si les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient remplies. Il rappelle que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux”. Il constate que le commandement de payer du 29 septembre 2025 est demeuré infructueux pendant le délai de deux mois. La clause résolutoire insérée au bail a donc joué son plein effet. Cette solution est conforme à la jurisprudence constante, telle qu’exprimée par la Cour d’appel de Douai : “la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit ses effets que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux” (Cour d’appel de Douai, 6 mars 2025, n°23/03351). En l’espèce, le juge a simplement vérifié que le délai avait couru sans paiement, ce qui suffit à entraîner la résiliation de plein droit.
II. L’étendue et les limites du pouvoir du juge des référés en matière de provision
Après avoir constaté la résiliation, le juge des référés a accordé une provision au bailleur, tout en rappelant le cadre strict de sa compétence.
A. L’octroi d’une provision fondée sur une obligation non sérieusement contestable
En application de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge a relevé que la locataire n’a pas contesté le montant de la dette et que le décompte produit par le bailleur n’est pas sérieusement discutable. Il a ainsi condamné l’occupante à payer une provision de 2035,62 euros, correspondant aux loyers impayés, charges et indemnité d’occupation de janvier 2026. Il a également fixé une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer en cours, révisable, augmenté des charges. Cette décision s’inscrit dans la logique des référés provisionnels : le juge ne tranche pas le litige au fond, mais accorde une avance sur créance certaine. La solution est conforme au droit positif et ne suscite pas de controverse majeure, la locataire étant défaillante et la dette non contestée.
B. Les limites inhérentes à la compétence d’attribution du juge des référés
Le juge des référés rappelle en tête de ses motifs qu’il statue en application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, qui cantonnent son pouvoir aux cas d’urgence et aux mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse. En l’espèce, l’urgence est implicite : la présence d’une occupante sans droit ni titre justifie une mesure rapide. Toutefois, le juge ne peut se prononcer sur le fond du droit au bail ni accorder des sommes relevant d’une appréciation complexe. La provision accordée est limitée aux sommes dues à la date du 19 février 2026, et l’indemnité d’occupation est fixée à titre provisionnel jusqu’à la libération des lieux. Cette décision montre que, même en référé, le juge peut ordonner des mesures efficaces pour protéger le bailleur, mais dans les limites de sa compétence. Il ne saurait, par exemple, statuer sur une demande de réduction de loyers ou sur l’existence d’un trouble de jouissance qui nécessiteraient un débat au fond. La portée de cette ordonnance est donc essentiellement pratique : elle permet au bailleur de recouvrer rapidement une indemnité d’occupation et d’engager les voies d’exécution forcée, tout en laissant la possibilité à la locataire de soulever d’éventuelles contestations devant le juge du fond.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 2375 du Code civil En vigueur
Les sûretés sur les immeubles sont les privilèges, le gage immobilier et les hypothèques.
La propriété de l’immeuble peut également être retenue ou cédée en garantie.
Article 834 du Code de procédure civile En vigueur
Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
Article 835 du Code de procédure civile En vigueur
Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
