Par une ordonnance de référé rendue le 30 mars 2026, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Saint-Gaudens a été saisi par le bailleur d’une demande tendant à voir constater l’acquisition d’une clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation conclu le 10 août 2015, pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause avait été délivré le 20 mai 2025, resté infructueux pendant plus de deux mois. Le juge a constaté que la clause résolutoire était acquise au 21 juillet 2025, a ordonné l’expulsion des preneurs, mais leur a accordé des délais de paiement sur le fondement des articles 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du Code civil. Il a également condamné les preneurs au paiement d’une provision de 8 764,64 euros, après déduction des frais de poursuite, et a ordonné la capitalisation des intérêts. La question de droit centrale était de savoir si le juge des référés pouvait, tout en constatant l’acquisition de la clause résolutoire, octroyer des délais de paiement aux locataires débiteurs, et sous quelles conditions procédurales l’action était recevable. La solution retenue consiste à concilier la rigueur de la clause résolutoire avec la faculté d’octroi de délais de paiement, tout en veillant au respect des formalités préalables.
I. L’exigence procédurale renforcée et le constat de la résiliation de plein droit
A. La double formalité préalable à la recevabilité de l’action du bailleur
L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur, pour obtenir la constatation de la résiliation du bail pour impayés, de justifier de deux diligences préalables : la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, et le signalement du commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant sa délivrance. Dans cette espèce, le juge a vérifié que la copie de l’assignation avait été notifiée à la préfecture par voie électronique le 8 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience. Il a également relevé que le bailleur avait saisi la CCAPEX par voie électronique le 23 mai 2025, soit deux mois avant la délivrance du commandement de payer du 20 mai 2025. Ces éléments sont conformes aux prescriptions légales, telles que rappelées par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence le 27 février 2025 : “le bailleur, personne physique, qui sollicite la constatation de l’acquisition de la résiliation du bail d’habitation pour impayés locatifs, doit justifier, à peine d’irrecevabilité de sa demande, de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience ; il doit aussi signaler à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le commandement de payer” (CA Aix-en-Provence, 27 février 2025, n°24/05491). Le juge a ainsi déclaré l’action recevable, démontrant une application rigoureuse des conditions de fond de la procédure.
B. Le constat de l’acquisition de la clause résolutoire
L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que la clause résolutoire prévue au contrat ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le commandement avait été signifié le 20 mai 2025 pour un montant principal de 4 330,30 euros, et le juge a constaté qu’il était resté sans effet pendant plus de deux mois. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies à la date du 21 juillet 2025. Le juge a ordonné en conséquence l’expulsion des preneurs, rappelant que les locataires indiquaient vouloir partir à la fin de l’année scolaire, mais que les délais légaux applicables rendaient sans objet leur demande de délai de grâce. Ce constat de résiliation de plein droit s’inscrit dans la logique de l’article 24 I, qui prive le juge de tout pouvoir de suspension de la clause lorsque les conditions sont remplies, sauf à accorder ultérieurement des délais de paiement sur le fondement du V du même article.
II. La conciliation entre la résiliation et la protection du locataire par l’octroi de délais
A. La condamnation provisionnelle et l’échelonnement de la dette
Le juge a condamné les preneurs à payer à titre provisionnel la somme de 8 764,64 euros, après avoir déduit les frais de poursuite de 621,03 euros du décompte produit par le bailleur. Cette déduction est conforme à la jurisprudence qui exclut les frais non sérieusement contestables du montant de la provision : la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a ainsi jugé que “déduction faite du coût des mises en demeure et actes d’huissier ainsi que les frais irrépétibles portés au débit du compte locatif […] le montant non sérieusement contestable de l’arriéré locatif s’élève à la somme de 2 283,91 euros” (CA Aix-en-Provence, 30 avril 2025, n°24/10769). Cette solution garantit que la provision ne porte que sur les sommes dont le principe et le montant ne sont pas sérieusement contestables. Par ailleurs, le juge a accordé aux locataires des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil, en 17 mensualités de 500 euros et une dernière pour le solde. Il a rappelé que l’octroi de ces délais suspend les mesures d’exécution et fait cesser les majorations d’intérêts, conformément à l’alinéa 5 de ce texte.
B. La portée de l’équilibre entre les droits du bailleur et la situation du locataire
Le juge a ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière, en application de l’article 1343-2 du Code civil, ce qui renforce la protection du créancier. En revanche, il a assorti l’échelonnement de la dette d’une clause de caducité en cas de défaut de paiement d’une échéance après mise en demeure infructueuse de quinze jours, préservant ainsi l’efficacité de la résiliation. Cette articulation entre le constat de la résiliation et l’octroi de délais de paiement illustre la volonté du législateur d’éviter l’expulsion tout en maintenant la pression sur le locataire pour qu’il s’acquitte de sa dette. La décision s’inscrit dans une logique de conciliation des intérêts : elle valide la rigueur de la clause résolutoire tout en permettant au locataire de se maintenir dans les lieux s’il respecte le plan d’apurement. Le juge des référés n’a pas excédé ses pouvoirs, car l’article 24 V de la loi de 1989 l’autorise expressément à accorder des délais de paiement à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette et ait repris le versement intégral du loyer courant. En l’espèce, la situation des preneurs justifiait cet octroi, et la décision apparaît ainsi équilibrée.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 1343-5 du Code civil En vigueur
Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.
Article 1343-2 du Code civil En vigueur
Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.
