Introduction sans titre.
Le Tribunal judiciaire de Toulon, Pôle JCP, dans une ordonnance de référé du 27 mars 2026 (n°25/03053), a été saisi d’un litige opposant un bailleur, office public de l’habitat, à ses locataires, un couple vivant avec trois enfants. Les parties étaient liées par un bail du 6 septembre 2012 contenant une clause résolutoire. Un commandement de payer visant cette clause avait été signifié le 2 septembre 2025, pour un arriéré locatif. Les locataires n’ayant pas apuré la dette dans le délai de deux mois, le bailleur a assigné le 12 novembre 2025 afin de voir constater la résiliation de plein droit et obtenir l’expulsion. Lors de l’audience du 27 janvier 2026, la dette actualisée s’élevait à 754,35 euros, somme non contestée. Un constat d’accord signé le 21 novembre 2025 prévoyait un échéancier de 16 mensualités de 50 euros, mais n’avait pas été soumis à homologation. Les locataires sollicitaient le maintien dans les lieux avec un plan d’apurement. La question de droit était de savoir si le juge des référés, après avoir constaté l’acquisition de la clause résolutoire, pouvait accorder des délais de paiement en application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, suspendre les effets de cette clause et subordonner l’expulsion à la défaillance de l’échéancier. Le tribunal a répondu par l’affirmative : il a constaté la résiliation de plein droit au 2 novembre 2025, condamné solidairement les locataires au paiement de la dette et d’une indemnité d’occupation, autorisé un apurement en 15 mensualités de 50 euros, suspendu les effets de la clause résolutoire pendant les délais, et précisé qu’en cas de paiement intégral la clause serait réputée ne pas avoir joué, tandis qu’en cas de défaut elle reprendrait effet sans nouvelle décision.
I. La conciliation entre constat de la résiliation et octroi de délais de paiement par le juge des référés
A. La régularité du constat de l’acquisition de la clause résolutoire
Le tribunal a commencé par vérifier la régularité formelle de la procédure. Il relève que le commandement de payer du 2 septembre 2025 reproduit les dispositions légales et la clause résolutoire, et que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans les délais. La dette locative, arrêtée au 26 janvier 2026 à 754,35 euros, n’est pas contestée. Le juge constate alors que ” le locataire n’a pas apuré l’intégralité de la dette dans ce délai ni par la suite et encore moins sollicité de délai par les voies légales. L’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail est acquise à la date du 02 novembre 2025 à minuit “. Ce raisonnement est conforme à la jurisprudence constante selon laquelle le jeu de la clause résolutoire est acquis dès lors que le locataire n’a pas payé dans le mois suivant le commandement, sans que des versements postérieurs puissent y remédier. La Cour d’appel de Montpellier rappelle ainsi que ” les sommes versées postérieurement au délai de un mois suivant la date du commandement sont sans incidence sur l’acquisition de la clause résolutoire “ (Cour d’appel de Montpellier, 27 février 2025, n°24/02618). De même, la Cour d’appel de Grenoble juge que ” c’est à bon droit que le premier juge a retenu la clause résolutoire acquise au 8 octobre 2023 “ lorsque le commandement n’a pas été suivi d’effet dans le délai (Cour d’appel de Grenoble, 25 mars 2025, n°24/02447). Le tribunal de Toulon applique donc strictement les conditions légales de la clause résolutoire.
B. L’octroi de délais de paiement comme correctif à l’anteriorité de la résiliation
Malgré ce constat, le juge des référés accorde aux locataires des délais de paiement sur le fondement de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989. Ce texte permet au juge, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience et soit en situation de régler sa dette. En l’espèce, le tribunal relève que ” le locataire règle systématiquement le loyer depuis de nombreux mois “ et que ses ressources mensuelles (2 534 euros) permettent un remboursement de 50 euros par mois. Il autorise ainsi un apurement en 15 mensualités de 50 euros, en sus du loyer courant. Cette décision est remarquable car elle intervient après le constat de la résiliation, ce qui pourrait sembler contradictoire. Le juge prend soin de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant les délais, évitant ainsi toute antinomie. Il utilise la faculté offerte par l’article 24 V, qui vise précisément à permettre au locataire de retrouver un équilibre financier tout en conservant son logement. Cette conciliation entre le constat de la résiliation et l’octroi de délais est au cœur de la pratique des juges du fond, qui tendent à privilégier le maintien dans les lieux lorsque les perspectives de remboursement sont sérieuses.
II. L’originalité d’un dispositif conditionnel suspendu à l’exécution de l’échéancier
A. La suspension des effets de la clause résolutoire et la réputation de non-jouissance
Le tribunal ne se contente pas d’accorder des délais : il en organise les conséquences juridiques avec précision. Il dispose que ” pendant les délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus “ et que ” si le locataire se libère du montant selon les modalités sus-indiquées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué “. Cette technique de la condition résolutoire permet au locataire d’effacer rétroactivement la résiliation, ce qui est une solution équitable. En cas de paiement intégral, le bail est rétabli comme s’il n’avait jamais été rompu. À l’inverse, si le locataire ne respecte pas l’échéancier, ” la clause résolutoire reprendra son effet et le bailleur, sans qu’une nouvelle décision judiciaire soit prise, sera en droit d’invoquer la résiliation de plein droit du bail à compter de la date de la déchéance du terme “. Ce mécanisme évite un nouveau procès et donne une force exécutoire immédiate à l’expulsion. Il s’inscrit dans la logique des dispositions de l’article 24 V qui permettent au juge de subordonner la suspension des effets de la clause à l’exécution de l’échéancier. Le tribunal reprend ici une pratique courante, mais la rédaction de son dispositif est particulièrement claire et détaillée, offrant une sécurité juridique aux deux parties.
B. L’indemnité d’occupation entre provision et condition
Par ailleurs, le tribunal condamne solidairement les locataires au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation, soit le 2 novembre 2025. Cependant, cette indemnité est provisoire et non indexable, et son montant est fixé par référence au dernier loyer augmenté des charges. Le juge précise que la fraction déjà échue de cette indemnité jusqu’au 26 janvier 2026 est incluse dans la condamnation au titre de l’arriéré. Mais surtout, il conditionne l’exigibilité de l’indemnité d’occupation future à la défaillance du locataire : ” Le locataire bénéficiant d’un échéancier, l’indemnité d’occupation prendra effet à compter de la déchéance du terme par le bailleur. En ce cas, l’indemnité d’occupation sera réactualisée au montant du dernier loyer échu, charges incluses. “ Ce dispositif original signifie que tant que le locataire respecte l’échéancier, il ne paie que le loyer courant et les mensualités de la dette, sans indemnité d’occupation. En cas de défaut, l’indemnité d’occupation devient exigible rétroactivement et pour l’avenir. Cette construction juridique est habile : elle concilie la nécessité de protéger le bailleur contre l’occupation sans titre avec l’objectif social de maintien dans les lieux. Le juge utilise sa faculté d’aménager les effets de la clause résolutoire, comme le permet l’article 24 V. Cette approche pragmatique est conforme à l’esprit de la loi du 6 juillet 1989 qui tend à prévenir les expulsions locatives lorsque des solutions amiables sont possibles.
