Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours, par un jugement réputé contradictoire et en premier ressort du 27 mars 2026 (n°24/05884), était saisi d’une demande de bailleurs tendant au paiement d’un arriéré locatif et de dommages-intérêts pour dégradations locatives. Les locataires, régulièrement cités à personne, n’avaient pas comparu. L’état des lieux de sortie avait été dressé par un commissaire de justice, hors la présence des preneurs, mais après que ceux-ci eurent été dûment convoqués. La question de droit centrale consistait à déterminer si un tel état des lieux, non contradictoire en raison de la carence des locataires convoqués, pouvait servir de preuve aux dégradations invoquées. Le tribunal a retenu que l’acte pouvait valablement servir d’état des lieux de sortie dès lors que les locataires avaient été convoqués, et a condamné solidairement ceux-ci à payer aux bailleurs la somme de 8 630,78 euros au titre des réparations locatives. Il a par ailleurs fixé l’arriéré locatif à 2 884,13 euros, après déduction de sommes non justifiées. En première analyse, il conviendra d’examiner la solution retenue quant à la force probante de l’état des lieux non contradictoire en cas de convocation régulière du locataire (I). Dans un second temps, il faudra apprécier la portée de cette décision au regard des exigences probatoires et de la protection due au locataire (II).
I. L’admission de la force probante de l’état des lieux de sortie non contradictoire en cas de convocation régulière du locataire
A. Le rappel des principes applicables à la preuve des dégradations locatives
Le tribunal rappelle que, conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations survenues pendant la durée du bail, sauf à prouver qu’elles résultent d’une cause étrangère. Il ajoute que l’article 1730 du code civil prévoit que ” s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet acte, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure “. Le juge en déduit que, lorsque l’état des lieux de sortie révèle des désordres non mentionnés dans l’état des lieux d’entrée, le preneur est présumé responsable des dégradations intervenues pendant sa jouissance. Il écarte explicitement la règle posée par la Cour d’appel de Nancy selon laquelle ” un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, et dont le défaut de contradiction est dû à sa carence, ne peut faire la preuve de dégradations imputables au locataire “ (Cour d’appel de Nancy, le 9 janvier 2025, n°24/00892). Il écarte également la solution de la Cour d’appel de Caen retenant que ” l’état des lieux de sortie produit établi ne saurait démontrer la réalité des dégradations invoquées dès lors qu’il n’a pas été établi contradictoirement faute pour le preneur sortant de l’avoir signé et qu’il n’a pas été dressé conformément aux dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, à savoir par un huissier de justice sur l’initiative de la partie la plus diligente après convocation des parties “ (Cour d’appel de Caen, le 23 janvier 2025, n°23/01128). Le juge se distingue de ces solutions en retenant que, dans la présente espèce, les locataires ont été dûment convoqués à l’état des lieux de sortie.
B. La solution retenue par le juge : un tempérament à l’exigence de contradiction
Le tribunal opère une distinction nette entre la situation où le bailleur établit unilatéralement l’état des lieux sans avoir convoqué le locataire, et celle où il l’a convoqué mais où celui-ci ne se présente pas. Dans ce second cas, la force probante de l’acte est préservée. Le juge énonce que, dès lors que les preneurs ont été convoqués, ” l’acte produit peut valablement servir d’état des lieux de sortie “. Cette solution s’inscrit dans le principe général selon lequel nul ne peut se prévaloir de sa propre carence pour échapper à ses obligations. Les locataires, bien que convoqués, ont choisi de ne pas assister à l’état des lieux. Ils ne peuvent donc pas reprocher au bailleur l’absence de caractère contradictoire de l’acte. Le juge applique ici un raisonnement pragmatique : le bailleur a fait le nécessaire pour permettre la contradiction, et c’est le locataire qui a refusé d’y participer. Cette approche est conforme à la lettre de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, qui prévoit que l’état des lieux peut être établi par un huissier de justice ” sur l’initiative de la partie la plus diligente, après convocation des parties “. En l’espèce, le commissaire de justice a été mandaté et les parties ont été convoquées. La condition légale est donc remplie.
II. La portée de la décision au regard des exigences probatoires et de la protection du locataire
A. Une confirmation de la souplesse jurisprudentielle en matière de preuve
Cette décision s’inscrit dans une tendance jurisprudentielle qui, tout en exigeant un état des lieux contradictoire en principe, admet des exceptions lorsque le locataire est en cause. Le tribunal rappelle que ” le montant des indemnités réparant des dégradations locatives est souverainement apprécié par le juge, en s’appuyant, le cas échéant, sur les justificatifs fournis “. Il n’hésite pas à moduler les sommes demandées en fonction de la nature et de la gravité des dégradations, et à distinguer selon que l’élément est seulement encrassé ou réellement détérioré. Pour chaque pièce, le juge compare minutieusement l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie. Il écarte les demandes lorsque l’état antérieur n’est pas prouvé, comme pour le dressing où ” l’état des lieux d’entrée ne fait pas mention de l’état de cette pièce “. Il refuse également d’indemniser les simples défauts d’entretien lorsque l’élément reste fonctionnel. Cette méthode permet d’éviter que le bailleur ne soit indemnisé au-delà du préjudice réellement subi. Le tribunal applique ainsi une logique de réparation intégrale, sans enrichissement injustifié.
B. Les limites de la solution : une protection relative du locataire
Malgré son pragmatisme, cette décision présente des risques pour le locataire. En admettant qu’un état des lieux non contradictoire puisse faire preuve, le juge ouvre la voie à des abus potentiels de la part du bailleur. En l’espèce, l’état des lieux a été dressé par un commissaire de justice, ce qui offre une certaine garantie d’impartialité. Mais la décision ne se prononce pas explicitement sur le cas où le bailleur aurait lui-même dressé l’état des lieux après avoir vainement convoqué le locataire. Les juridictions d’appel citées ont refusé de reconnaître une force probante à un état des lieux établi unilatéralement par le bailleur seul. Le tribunal de Tours opère donc un revirement en considérant que la convocation préalable suffit à sauvegarder le caractère contradictoire. Cette solution est plus favorable au bailleur, mais elle pourrait être critiquée au regard de l’objectif de protection du locataire, partie faible au contrat. Il appartiendra aux juridictions supérieures de trancher cette divergence. En l’état du droit positif, la solution retenue semble reposer sur une application stricte des textes et une analyse pragmatique des faits. Le locataire qui ne se présente pas à un état des lieux pour lequel il a été régulièrement convoqué ne peut utilement contester les constatations du commissaire de justice, sauf à démontrer qu’elles sont erronées.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 2314-23 du Code du travail En vigueur
Pour les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au 2° de l’article L. 1111-2, la condition de présence dans l’entreprise utilisatrice est de douze mois continus pour y être électeur. Les salariés mis à disposition ne sont pas éligibles dans l’entreprise utilisatrice.
Les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au premier alinéa choisissent s’ils exercent leur droit de vote dans l’entreprise qui les emploie ou l’entreprise utilisatrice.
Article 1730 du Code civil En vigueur
S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.
