Le jugement rendu le 27 mars 2026 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours (n°25/01835) tranche un litige locatif opposant un office public de l’habitat – bailleur personne morale – à son locataire, à la suite d’impayés de loyers. Le 13 février 2025, le bailleur a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour une somme de 1 228,67 euros. Un décompte actualisé ayant ramené la dette à 913,40 euros, le commandement est demeuré partiellement infructueux. Le bailleur a alors assigné le locataire devant le tribunal aux fins de voir constater la résiliation du bail, obtenir son expulsion et le paiement de l’arriéré locatif. Le locataire a sollicité des délais de paiement. La question centrale est de déterminer dans quelles conditions le juge peut, après avoir constaté l’acquisition de la clause résolutoire, accorder des délais de paiement et suspendre les effets de cette clause. Le tribunal déclare l’action recevable, constate que la clause résolutoire est acquise au 15 avril 2025, condamne le locataire à payer 1 622,39 euros, mais lui accorde un échelonnement sur trente-six mois à raison de 46 euros par mois et suspend pendant cette période les effets de la clause résolutoire, sous peine de révocation en cas de non-respect du plan.
I. Une recevabilité conditionnée par le respect des formalités préalables
A. La saisine préalable de la CCAPEX condition de recevabilité de l’action du bailleur personne morale
L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 soumet l’action du bailleur personne morale à une obligation préalable : la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation. Le tribunal rappelle que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement. En l’espèce, le bailleur justifie d’un signalement effectué le 24 décembre 2024. La situation d’impayés ayant perduré, le juge en déduit que la demande est recevable. Cette solution est conforme à l’interprétation retenue par la cour d’appel de Versailles, qui a jugé qu’“il résulte de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives” (Cour d’appel de Versailles, 4 mars 2025, n°23/07059). Le juge de Tours applique strictement ce texte en vérifiant la réalité du signalement préalable. Il écarte ainsi toute irrecevabilité, assurant la protection du locataire avant toute action judiciaire.
B. La notification au préfet, formalité complémentaire nécessaire
Outre la saisine de la CCAPEX, l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 impose une notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience, sous peine d’irrecevabilité. Le tribunal constate que l’assignation a été dénoncée au préfet le 17 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 8 janvier 2026. Il en déduit que la condition est remplie. Cette double formalité avant toute action en résiliation illustre la volonté du législateur de privilégier des solutions amiables et de protéger le locataire menacé d’expulsion. En exigeant la preuve de ces diligences, le juge des contentieux de la protection fait œuvre de garant des équilibres sociaux. Il n’hésite pas à déclarer irrecevable l’action qui ne respecterait pas ces prescriptions, comme le rappelle la jurisprudence récente. Ici, la recevabilité est acquise, ce qui ouvre la voie à l’examen du fond.
II. L’articulation délicate entre constat de la résiliation et octroi de délais de paiement
A. L’acquisition de la clause résolutoire conditionnée par la mise en œuvre du commandement de payer
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause résolutoire ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le tribunal vérifie que le commandement délivré le 13 février 2025 visait la clause et mentionnait les causes de la dette réduites à 913,40 euros. Le locataire n’a réglé que 732,54 euros pendant les deux mois suivant la signification, laissant subsister un arriéré. Le juge en conclut que “les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 1 avril 2025” et que celle-ci est acquise depuis le 14 avril 2025. Cette analyse est conforme à la jurisprudence de la cour d’appel de Douai, selon laquelle “la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus […] ne produit ses effets que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux” (Cour d’appel de Douai, 6 mars 2025, n°23/03351). Le tribunal applique ici une lecture littérale du texte, sans égard pour les versements partiels intervenus. Il constate purement et simplement l’acquisition de la clause, ce qui ouvre la voie à la résiliation judiciaire.
B. Le pouvoir modérateur du juge : suspension des effets et octroi de délais
Après avoir constaté l’acquisition de la clause résolutoire, le juge dispose, en vertu de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, d’un pouvoir souverain pour accorder des délais de paiement et suspendre les effets de cette clause. Deux conditions doivent être réunies : le locataire doit avoir repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience et être en mesure de régler sa dette. En l’espèce, le locataire paye régulièrement son loyer depuis septembre 2025 et déclare pouvoir obtenir une aide financière pour apurer l’arriéré. Le tribunal, constatant l’absence de justification suffisante de sa situation financière, étend le plan sur la durée maximale de trente-six mois, avec des mensualités de 46 euros. Il suspend les effets de la clause résolutoire pendant ce délai et précise que si le plan est respecté, la clause sera réputée n’avoir jamais joué. Cette solution témoigne d’un équilibre entre la protection du créancier et le maintien dans les lieux du locataire de bonne foi. Le juge use de sa faculté modératrice pour éviter l’expulsion tout en préservant les intérêts du bailleur. Il assortit la suspension d’une condition résolutoire : tout impayé entraînera la révocation des délais et la reprise de plein droit de la clause avec expulsion. Cette technique, fréquente en pratique, permet de concilier les impératifs sociaux et juridiques. La portée de ce jugement est notable : il rappelle que le constat de la résiliation n’est pas une fin en soi, mais une étape que le juge peut aménager par l’octroi de délais, conformément à la volonté législative de lutter contre les expulsions locatives.
