Par un jugement contradictoire rendu le 27 mars 2026, le Tribunal judiciaire de Tours, statuant en sa formation de juge des contentieux de la protection, a été saisi d’un litige opposant un bailleur personne morale à un locataire d’un logement d’habitation. Les faits sont simples : un contrat de bail a été conclu le 14 février 2024, mais le locataire a cessé de régler ses loyers. Le bailleur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 13 août 2024. Après un délai de deux mois sans règlement, le bailleur a assigné le locataire devant le tribunal aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion et obtenir le paiement des loyers impayés et d’une indemnité d’occupation.
La procédure a été marquée par le respect des formalités préalables : le bailleur a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 28 juin 2024, puis a notifié l’assignation au préfet le 17 avril 2025, plus de six semaines avant l’audience du 8 janvier 2026. Le locataire, bien que présent, n’a pas contesté le montant de la dette. La question de droit centrale est celle de la recevabilité de l’action en constat de résiliation du bail pour impayés, au regard des exigences de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et de l’acquisition même de la clause résolutoire compte tenu du délai contractuel stipulé au bail. Le tribunal a déclaré l’action recevable, a constaté la résiliation du bail au 14 octobre 2024, a condamné le locataire à payer 6 054,35 euros au titre de l’arriéré locatif et a ordonné l’expulsion, tout en déboutant le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile. L’analyse de cette décision portera d’une part sur la vérification des conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire (I), d’autre part sur les effets de la résiliation et les limites de l’indemnisation du bailleur (II).
I. La rigueur dans l’application des conditions de recevabilité et d’acquisition de la clause résolutoire
A. Le respect des formalités préalables à l’assignation
Le tribunal a d’abord vérifié que le bailleur avait satisfait aux obligations procédurales imposées par la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989. En premier lieu, s’agissant de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, l’article 24‑II de cette loi subordonne la recevabilité de l’assignation, pour les bailleurs personnes morales, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant cette saisine. Le jugement relève que le signalement a été effectué le 28 juin 2024, ce qui permettait au bailleur d’agir à compter de fin août 2024. Cette formalité était donc acquise.
En second lieu, l’article 24‑III dispose qu’à peine d’irrecevabilité, l’assignation doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. La décision commentée constate que la notification au préfet a eu lieu le 17 avril 2025 pour une audience fixée au 8 janvier 2026, soit un délai de près de neuf mois, très supérieur au minimum légal. Le jugement écarte ainsi toute irrecevabilité. Cette solution s’inscrit dans le droit fil de la jurisprudence récente de la Cour de cassation, qui a précisé que “ dans sa rédaction issue de la loi n° 2023‑668 du 27 juillet 2023, l’article 24, III, de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience ” (Cass. Autre, 6 novembre 2025, n° 25‑70.018). En l’espèce, cette exigence est largement respectée. Le tribunal applique donc une règle claire et protectrice, qui assure une information effective des autorités administratives.
B. L’appréciation souple du commandement de payer au regard de la clause contractuelle
Le bail prévoyait que la résiliation de plein droit interviendrait deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Le commandement signifié le 13 août 2024 mentionnait un délai d’un mois, mais le tribunal constate que, conformément aux stipulations contractuelles, le locataire a bénéficié en réalité d’un délai de deux mois pour apurer sa dette. Aucun versement n’étant intervenu dans ce délai, le juge a estimé que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 14 octobre 2024.
Cette position mérite attention. Le tribunal fait primer la volonté des parties, telle qu’exprimée dans le contrat, sur l’indication erronée figurant dans le commandement. Il s’agit d’une solution pragmatique qui évite une annulation pure et simple de la procédure pour un vice de forme mineur. Elle s’accorde avec l’esprit de l’article 24 de la loi de 1989, lequel laisse aux parties la faculté de fixer le délai conventionnel, à condition qu’il ne soit pas inférieur à six semaines. En l’occurrence, le délai de deux mois était plus favorable au locataire. Le tribunal n’a donc pas sanctionné l’erreur matérielle, dès lors que le débiteur a pu bénéficier du temps prévu au bail. La rigueur procédurale est ainsi tempérée par une lecture concrète de la clause résolutoire.
II. Les conséquences de la résiliation et les limites de l’indemnisation du bailleur
A. La liquidation de la dette et l’octroi d’une indemnité d’occupation
Une fois la résiliation constatée au 14 octobre 2024, le tribunal a procédé à la fixation de la créance du bailleur. Il distingue deux périodes : les loyers et charges impayés jusqu’à la résiliation, et l’indemnité d’occupation à compter de celle-ci. Pour le passé, le décompte arrêté au 2 janvier 2026 établit une dette de 6 299,92 euros, dont le juge a retranché les frais de dossier et de surloyer, aboutissant à 6 054,35 euros. Le locataire ne contestant pas ce montant, la condamnation est prononcée avec intérêts au taux légal à compter du jugement.
Pour l’avenir, le tribunal fixe l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la libération effective des lieux. Cette indemnité a une nature délictuelle, comme le rappelle le jugement, car l’occupant sans droit ni titre cause un préjudice au bailleur. Le juge reprend ici une solution constante : l’indemnité d’occupation est une réparation forfaitaire du préjudice subi, évaluée par référence au loyer contractuel. La décision ne fait que tirer les conséquences de la résiliation, sans innover.
B. Le sort des demandes accessoires : entre rejet et exécution provisoire
Le tribunal a prononcé l’expulsion du locataire, avec le concours de la force publique si nécessaire, après un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux. Cette mesure est classique et conforme à l’article L. 412‑1 du code des procédures civiles d’exécution. En revanche, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, le bailleur a été débouté. Le juge estime qu’aucune considération d’équité ne justifie d’allouer une somme à ce titre, ce qui peut surprendre compte tenu de la situation financière du locataire défaillant. Cette décision reflète un pouvoir d’appréciation discrétionnaire.
Enfin, l’exécution provisoire est rappelée de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile. Le tribunal n’a donc pas à l’ordonner spécialement, mais il la mentionne. La portée de ce jugement est limitée : il s’agit d’une application ordinaire de la loi de 1989, sans apport majeur. Toutefois, la rigueur dans le contrôle des délais de notification au préfet, inspirée par la jurisprudence récente de la Cour de cassation, confirme que les bailleurs doivent être particulièrement attentifs aux formalités préalables, sous peine d’irrecevabilité. La décision commentée illustre ainsi un équilibre entre la protection du locataire et les droits du bailleur, dans le cadre strict des textes.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
Article 514 du Code de procédure civile En vigueur
Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
