Par un jugement contradictoire et en premier ressort du 27 mars 2026, le tribunal judiciaire de Tours a été saisi par un bailleur, personne morale, d’une demande tendant au constat de la résiliation d’un bail d’habitation pour impayés de loyers, à l’expulsion du locataire et à sa condamnation au paiement de l’arriéré. Le contrat de location avait été conclu le 4 juin 2020 et comportait une clause résolutoire. Un commandement de payer visant cette clause fut signifié le 12 février 2025, pour une somme en principal de 2 243,89 euros, resté infructueux. Le locataire, défaillant à l’audience, n’a pas comparu. Il avait été déclaré recevable à une procédure de surendettement. Le bailleur justifiait d’un signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 19 février 2025 et d’une notification de l’assignation au préfet le 28 avril 2025, pour une audience fixée au 8 janvier 2026.
La question de droit portait sur le cumul des conditions de recevabilité de l’action en résiliation de bail pour impayés et sur le pouvoir du juge d’octroyer des délais de paiement malgré l’acquisition de la clause résolutoire, en présence d’une situation de surendettement. Le tribunal a déclaré l’action recevable, constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 13 avril 2025, condamné le locataire à payer la somme de 2 877,04 euros, mais lui a accordé un échelonnement sur 18 mois, suspendu les effets de la clause résolutoire et subordonné celle-ci au respect des délais. Cette décision illustre l’articulation entre le déclenchement de la clause résolutoire et les prérogatives judiciaires de modération.
I. Le principe de la résiliation consacré par la vérification des conditions légales
A. La rigueur des conditions de recevabilité de l’action
Le tribunal a d’abord examiné la recevabilité de la demande au regard des obligations prévues à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il résulte de ces dispositions que le bailleur personne morale doit, sous peine d’irrecevabilité de la demande, saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation. En l’espèce, le bailleur justifiait d’un signalement effectué le 19 février 2025, soit antérieurement à l’assignation, de sorte que cette condition était satisfaite. La Cour d’appel de Versailles a rappelé que “les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives” (Cour d’appel de Versailles, 4 mars 2025, n°23/07059). Le juge a donc vérifié avec exactitude le respect de ce délai.
Par ailleurs, l’article 24-III de la même loi impose, à peine d’irrecevabilité, que l’assignation soit notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. La Cour de cassation a précisé que “dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, l’article 24, III, de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience” (Cass. Autre, 6 novembre 2025, n°25-70.018). En l’espèce, l’assignation avait été dénoncée au préfet le 28 avril 2025 pour une audience du 8 janvier 2026, soit plus de huit mois avant, ce qui excédait largement le délai légal. Le tribunal a donc logiquement déclaré la demande recevable.
B. L’acquisition de la clause résolutoire constatée selon les stipulations contractuelles
Le contrat de bail prévoyait une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Cette clause dérogeait au délai de six semaines prévu à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ce qui est admissible dès lors qu’elle ne réduit pas le délai minimal. Un commandement de payer avait été signifié le 12 février 2025. Le tribunal a constaté que ce commandement était demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte que la clause résolutoire était acquise au 13 avril 2025, premier jour ouvrable suivant l’expiration du délai. La solution est conforme au principe selon lequel le juge ne peut que constater l’acquisition de la clause résolutoire lorsque les conditions sont réunies, sans pouvoir en modifier les effets. Cependant, le tribunal a assorti ce constat d’une suspension conditionnelle des effets, ce qui annonce la seconde partie de la décision.
II. L’aménagement judiciaire de la résiliation au bénéfice du locataire surendetté
A. L’octroi de délais de paiement subordonné à une reprise des versements
Le juge a fait application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, qui l’autorise, à la demande du locataire ou d’office, à accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. En l’espèce, le locataire était absent à l’audience, mais le tribunal a relevé qu’il avait été déclaré recevable à la procédure de surendettement. Il a donc décidé d’établir un plan identique à celui de la commission de surendettement, avec des mensualités de 163 euros, sur une durée de 18 mois. Cette solution montre que le juge des contentieux de la protection peut, même d’office, adapter les délais en fonction de la situation du débiteur. Toutefois, la condition de reprise du versement intégral du loyer courant n’a pas été expressément vérifiée, ce qui peut interroger sur la rigueur de l’application du texte. Le tribunal a compensé cette lacune en subordonnant la suspension de la clause résolutoire à l’exécution parfaite du plan, conformément au VII du même article.
B. Les effets de la suspension : une menace conditionnelle sur le maintien dans les lieux
Le jugement a suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés, avec la précision que si les délais sont entièrement respectés, la clause sera réputée n’avoir jamais joué. En revanche, tout impayé de loyer courant ou de mensualité de rattrapage, constaté quinze jours après une mise en demeure, fera revivre la clause résolutoire, entraînant l’exigibilité immédiate du solde, l’expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation. Le tribunal a ainsi mis en place un mécanisme de résiliation conditionnelle, protecteur pour le locataire mais ferme en cas de mauvaise exécution. Cette solution s’inscrit dans la logique de l’article 24-VII qui prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé. Elle illustre le souci du juge de concilier le droit au logement et les intérêts du bailleur, tout en respectant le cadre légal imposé par la loi du 6 juillet 1989.
