Le 27 mars 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours a rendu une décision sur une demande de constat de résiliation de bail pour impayés. Un bail d’habitation avait été conclu le 26 septembre 2019 entre un bailleur personne morale et un locataire. Des loyers étant restés impayés, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 26 décembre 2024, demeuré infructueux durant deux mois. Le locataire n’a effectué aucun versement pendant ce délai. Le bailleur a alors assigné le locataire devant la juridiction de proximité pour voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, obtenir son expulsion et la condamnation au paiement de l’arriéré locatif. Le locataire, qui avait repris le paiement du loyer courant avant l’audience, a sollicité des délais de paiement suspensifs.
La question de droit centrale était de savoir si, après avoir constaté l’acquisition de la clause résolutoire, le juge pouvait accorder des délais de paiement suspensifs au locataire qui avait repris le versement intégral du loyer courant. Le tribunal a déclaré l’action recevable, constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 27 février 2025, condamné le locataire à payer 425,37 euros, mais lui a accordé un échelonnement sur douze mois par mensualités de 36 euros, suspendant les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais. Il a également précisé les conséquences d’un non-respect des échéances. Il convient d’examiner d’abord la recevabilité de l’action subordonnée à des formalités protectrices (I), puis les pouvoirs modérateurs du juge dans la mise en œuvre de la clause résolutoire (II).
I. Une action recevable subordonnée à des formalités précontentieuses rigoureuses
A. Le respect des obligations préalables de saisine et de notification
Le jugement rappelle que, selon l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale ne peut délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Le juge relève que le bailleur a justifié de ce signalement le 20 décembre 2024. La situation d’impayés ayant persisté, la demande a été déclarée recevable à ce titre. Par ailleurs, l’article 24 III impose que l’assignation soit notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience. En l’espèce, la notification a été effectuée le 15 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 8 janvier 2026. La décision s’inscrit ainsi dans une application stricte des formalités destinées à prévenir les expulsions, conformément à la jurisprudence. La Cour d’appel de Versailles a d’ailleurs précisé que ” sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives “ est prohibée (Cour d’appel de Versailles, 4 mars 2025, n°23/07059). Le tribunal a vérifié ces conditions et déclaré l’action recevable, garantissant ainsi la protection du locataire contre des poursuites précipitées.
B. L’acquisition régulière de la clause résolutoire
L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le contrat prévoyait un délai de deux mois. Le commandement de payer a été signifié le 26 décembre 2024 pour un montant de 408,18 euros. Le locataire n’ayant effectué aucun versement dans ce délai, le juge constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 27 février 2025. Cette solution est conforme au droit commun des clauses résolutoires : ” la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges […] ne produit ses effets que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux “ (Cour d’appel de Douai, 6 mars 2025, n°23/03351). Le tribunal applique ici strictement la lettre du contrat et de la loi, sans déroger au principe de l’acquisition automatique de la clause résolutoire. Cette étape est nécessaire pour ouvrir la voie à l’appréciation des délais de paiement.
II. Les pouvoirs modérateurs du juge face à l’acquisition de la clause résolutoire
A. L’octroi de délais de paiement conditionné par la reprise du loyer courant
Le juge rappelle le mécanisme de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, qui permet au juge d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. En l’espèce, le locataire a repris ses paiements. Sa dette est modeste (425,37 euros) et sa situation de fragilité, accentuée par un accident, justifie un rééchelonnement. Le tribunal accorde douze mensualités de 36 euros, en plus du loyer courant. Cette décision illustre l’office du juge : il peut suspendre les effets de la clause résolutoire pendant les délais, comme le prévoit le paragraphe VII. Le juge ne se contente pas de constater la résiliation ; il exerce un pouvoir d’équité pour maintenir le locataire dans les lieux, tout en exigeant une reprise effective des paiements. La condition de reprise du loyer courant est ici déterminante et strictement vérifiée.
B. Les effets de la suspension et les garanties accordées au bailleur
La suspension des effets de la clause résolutoire est temporaire et conditionnelle. Le jugement précise que si les délais sont respectés, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué. En revanche, tout impayé dans les quinze jours suivant une mise en demeure entraîne le retour du plein effet de la clause, l’exigibilité immédiate du solde et l’expulsion avec une indemnité d’occupation. Ces stipulations assurent un équilibre entre la protection du locataire et les droits du bailleur. Le bailleur obtient une reconnaissance de sa créance et une garantie processuelle en cas de défaillance future. La décision reflète ainsi la volonté du législateur de privilégier le maintien dans les lieux autant que possible, sans pour autant priver le bailleur de ses prérogatives en cas de nouvel impayé. Le juge exerce ici un pouvoir modérateur, mais dans un cadre strict qui préserve l’efficacité de la clause résolutoire comme ultime recours.
