Le Tribunal judiciaire de Versailles, statuant en matière de saisies immobilières, a rendu le 27 mars 2026 un jugement (n°19/00199) dont l’objet est la constatation de la réalisation d’une vente amiable autorisée par jugement du 18 juillet 2025. Un commandement valant saisie avait été délivré aux débiteurs. Le juge de l’exécution avait autorisé la vente amiable de l’immeuble saisi et fixé les conditions de celle-ci. L’affaire a été rappelée à l’audience pour vérifier la conformité de la vente intervenue. Les débiteurs ont vendu l’immeuble par acte notarié du 18 février 2026 au prix net vendeur de 180 000 euros et les fonds ont été consignés à la Caisse des dépôts et consignations le 26 février 2026. La question de droit posée au juge était de déterminer s’il pouvait constater la vente et ordonner la radiation des inscriptions hypothécaires dès lors que les conditions fixées dans l’autorisation étaient remplies. Le Tribunal a répondu par l’affirmative, constatant la vente et ordonnant la radiation des inscriptions d’hypothèque et de privilège prises du chef des débiteurs, condamnant en outre ces derniers aux dépens excédant les frais taxés. Ce jugement rendu en dernier ressort illustre le rôle spécifique du juge de l’exécution dans le contrôle des ventes amiables autorisées.
I. Les conditions de la constatation de la vente amiable par le juge de l’exécution
A. La vérification de la conformité de la vente aux conditions fixées
Le juge de l’exécution ne constate la vente amiable qu’après s’être assuré que l’acte de vente respecte scrupuleusement les conditions qu’il a lui-même arrêtées dans son jugement d’autorisation. Aux termes de l’article R.322-25 du code des procédures civiles d’exécution, “à l’audience à laquelle l’affaire est rappelée, le juge s’assure que l’acte de vente est conforme aux conditions qu’il a fixées”. Cette vérification porte sur le prix minimal, les modalités de paiement, les délais et toute autre stipulation imposée. En l’espèce, le jugement d’autorisation du 18 juillet 2025 avait fixé un prix plancher et un délai pour la régularisation. La vente du 18 février 2026 a été réalisée au prix net vendeur de 180 000 euros, lequel était conforme aux conditions économiques exigées. La chambre civile de la Cour de cassation a rappelé que ce contrôle s’impose comme un préalable indispensable à la constatation, précisant que “le juge s’assure que l’acte de vente est conforme aux conditions qu’il a fixées, et que le prix a été consigné. Il ne constate la vente que lorsque ces conditions sont remplies” (Cass. Deuxième chambre civile, le 16 janvier 2025, n°22-11.270). Le juge de Versailles a donc appliqué strictement ce cadre légal en confrontant les pièces versées aux débats, notamment l’acte notarié et le récépissé de consignation, avec les termes de son précédent jugement.
B. La consignation du prix comme condition substantielle
La constatation de la vente est subordonnée à la consignation effective du prix de vente, laquelle constitue une condition de fond et non une simple formalité. L’article R.322-25 exige que le prix ait été consigné avant l’audience de rappel. Cette exigence garantit au créancier poursuivant que le produit de la vente est disponible et évite les risques de dissipation des fonds. Dans la présente espèce, le récépissé de la Caisse des dépôts et consignations en date du 26 février 2026 atteste de la consignation du montant de 180 000 euros. Cette preuve est déterminante. Le juge a ainsi pu vérifier que la condition de paiement était remplie, conformément à la logique protectrice du dispositif. La Cour d’appel de Caen a d’ailleurs souligné que le juge fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu et que, lors de l’audience de rappel, il ne peut accorder un délai supplémentaire que si un engagement écrit d’acquisition est justifié pour permettre la rédaction de l’acte authentique (Cour d’appel de Caen, le 13 février 2025, n°23/01079). La consignation n’étant ici contestée par aucune partie, le juge l’a retenue comme élément suffisant pour déclarer la vente conforme.
II. Les effets de la constatation de la vente amiable
A. L’ordre de radiation des inscriptions hypothécaires
Une fois la vente constatée, le juge de l’exécution ordonne la radiation des inscriptions d’hypothèque et de privilège prises du chef du débiteur. Cette radiation est la conséquence juridique de la purge des sûretés par l’effet de la vente forcée ou amiable autorisée. L’article R.322-25 prévoit expressément cette obligation. Le jugement commenté ordonne la radiation des inscriptions existantes à la date de la vente, c’est-à-dire au 18 février 2026. Cette mesure libère l’immeuble des droits réels qui le grevaient et permet à l’acquéreur de jouir d’un bien libre de toute sûreté. Le juge ne dispose d’aucune marge d’appréciation sur ce point dès lors que les conditions sont remplies. La radiation est automatique et ne peut être refusée. La jurisprudence de la Cour de cassation confirme que le jugement constatant la vente “ordonne alors la radiation des inscriptions d’hypothèque prises du chef du débiteur” (Cass. Deuxième chambre civile, le 16 janvier 2025, n°22-11.270). Ainsi, la décision du tribunal de Versailles s’inscrit dans une application mécanique et prévisible du texte.
B. Le caractère définitif et insusceptible d’appel du jugement constatant
Le jugement qui constate la vente amiable est rendu en dernier ressort et n’est susceptible d’aucun recours, conformément à l’article R.322-25 du code des procédures civiles d’exécution. La Cour de cassation a précisé que “le jugement ainsi rendu n’est pas susceptible d’appel” (Cass. Deuxième chambre civile, le 16 janvier 2025, n°22-11.270). Cette irrecevabilité de l’appel s’explique par la nature particulière de la procédure de saisie immobilière, laquelle vise à assurer la rapidité et l’efficacité de la réalisation du gage. Les débiteurs, bien que condamnés aux dépens excédant les frais taxés, ne peuvent donc contester la constatation elle-même. Seule une tierce opposition ou un pourvoi en cassation pour excès de pouvoir pourrait être envisagé, mais ces voies sont exceptionnelles. La solution retenue par le Tribunal judiciaire de Versailles parachève ainsi la procédure de vente amiable autorisée, en donnant à l’acquéreur un titre définitif et en permettant la purge des inscriptions. Le caractère non susceptible d’appel garantit la stabilité de l’opération et la sécurité des transactions immobilières dans le cadre des saisies.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 3244-1 du Code du travail En vigueur
Dans tous les établissements commerciaux où existe la pratique du pourboire, toutes les perceptions faites ” pour le service ” par l’employeur sous forme de pourcentage obligatoirement ajouté aux notes des clients ou autrement, ainsi que toutes sommes remises volontairement par les clients pour le service entre les mains de l’employeur, ou centralisées par lui, sont intégralement versées au personnel en contact avec la clientèle et à qui celle-ci avait coutume de les remettre directement.
Article R. 322-25 du Code des procédures civiles d’exécution En vigueur
A l’audience à laquelle l’affaire est rappelée, le juge s’assure que l’acte de vente est conforme aux conditions qu’il a fixées, et que le prix a été consigné. Il ne constate la vente que lorsque ces conditions sont remplies. Il ordonne alors la radiation des inscriptions d’hypothèque prises du chef du débiteur.
Le jugement ainsi rendu n’est pas susceptible d’appel.
Le service de la publicité foncière qui procède à la publication du jugement en fait mention en marge de la publication de la copie du commandement et procède aux radiations des inscriptions correspondantes.
A défaut de pouvoir constater la vente amiable, le juge ordonne la vente forcée dans les conditions prévues aux troisième et quatrième alinéas de l’article R. 322-22.
