La décision commentée, rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye le 27 mars 2026 (n°25/00172), oppose un bailleur à son locataire à la suite d’impayés locatifs. Un contrat de bail a été conclu le 1er septembre 2008. Le locataire a cessé de payer les loyers et charges, ce qui a conduit le bailleur à lui signifier un commandement de payer le 30 septembre 2024, visant la clause résolutoire. Ce commandement, d’un montant de 6 632 euros, est demeuré sans effet dans le délai de deux mois. Le bailleur a alors assigné le locataire devant le tribunal de proximité pour voir constater la résiliation du bail, obtenir l’expulsion et le paiement de l’arriéré. Le locataire a, pour sa part, sollicité des délais de paiement, faisant valoir qu’il avait repris le paiement du loyer courant depuis août 2025. La question de droit centrale porte sur les conditions d’octroi des délais de paiement au locataire, lorsque celui-ci a repris le versement des loyers courants mais ne démontre pas sa capacité à solder la dette antérieure. Le tribunal a constaté la résiliation du bail au 1er décembre 2024, condamné le locataire au paiement de 19 962 euros, autorisé l’expulsion, et débouté le locataire de sa demande de délais, au motif que si la reprise du paiement courant était établie, la capacité à régler la dette n’était pas justifiée.
I. La confirmation de la résiliation du bail par l’absence de toute contestation sérieuse
A. La régularité formelle du commandement de payer et l’acquisition de la clause résolutoire
Le tribunal a tout d’abord vérifié que le commandement de payer délivré le 30 septembre 2024 respectait les prescriptions légales. Il reproduisait la clause résolutoire, les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, et indiquait la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement. Un décompte détaillé était joint. Ces mentions sont conformes à l’exigence de validité posée par la jurisprudence. Ainsi, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a pu retenir que ” les omissions figurant dans le commandement de payer n’apparaissent pas avoir privé Mme [D] d’un quelconque droit de telle sorte qu’il ne peut être retenu une contestation sérieuse de nature à faire obstacle à l’action du bailleur “ (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 27 février 2025, n°24/03942). En l’espèce, le commandement était complet et le locataire n’a émis aucune critique sur sa régularité. Aucun paiement intégral n’étant intervenu dans le délai de deux mois, la clause résolutoire a produit ses effets à compter du 1er décembre 2024, conformément au contrat.
B. L’absence de contestation sur le montant de la dette et le constat de résiliation
Le locataire n’a pas contesté le décompte locatif présenté par le bailleur. Ce décompte, arrêté au 28 décembre 2025, faisait apparaître un solde de 19 962 euros incluant loyers, charges et indemnités d’occupation. Le tribunal a relevé que ce décompte n’était pas discuté. Il s’en est donc approprié le montant pour condamner le locataire. La résiliation étant acquise, l’expulsion a été autorisée. La logique est classique : la régularité du commandement et l’absence de paiement suffisent à déclencher la clause résolutoire, et le juge ne dispose d’aucun pouvoir pour en écarter l’effet sauf octroi de délais. C’est précisément sur ce dernier point que le litige portait, le locataire ayant demandé des délais de paiement pour éteindre sa dette et ainsi faire suspendre la résiliation.
II. Le rejet des délais de paiement fondé sur l’exigence légale de capacité à apurer la dette
A. Les conditions strictes posées par la loi du 27 juillet 2023
Le tribunal a appliqué l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023. Ce texte impose deux conditions cumulatives pour que le locataire puisse bénéficier de délais : avoir repris le paiement intégral du loyer courant et être en situation de régler sa dette locative. Le premier critère était rempli puisque le locataire payait à nouveau le loyer et les charges depuis août 2025. En revanche, le second faisait défaut. Le locataire ne produisait aucun justificatif de sa capacité à honorer l’arriéré. Au contraire, il présentait un bordereau de situation fiscale révélant une dette de 6 364 euros au 10 novembre 2025, dont on ignorait si elle avait été soldée. En outre, le décompte montrait qu’il n’avait pas versé davantage que le loyer courant depuis août 2025, alors qu’il affirmait disposer de ressources suffisantes pour payer 554,50 euros supplémentaires par mois. Cette situation ne répondait pas à l’exigence légale.
B. L’appréciation souveraine du juge sur la capacité du locataire à apurer sa dette
Le tribunal a exercé son pouvoir souverain d’appréciation des éléments de preuve. Il a estimé que la seule allégation d’une capacité financière accrue, non étayée par des pièces objectives, ne suffisait pas à démontrer la possibilité de régler l’arriéré. Cette position est conforme à la jurisprudence constante des cours d’appel. La Cour d’appel de Toulouse a ainsi jugé que ” pour prétendre à des délais de paiement, Mme [W] [U] doit justifier de sa capacité à honorer sa dette, caractérisée notamment par la reprise du paiement des loyers courants “ (Cour d’appel de Toulouse, 8 avril 2025, n°23/01398). En l’espèce, malgré la reprise des loyers courants, la dette augmentait toujours, ce qui démontrait l’insuffisance des ressources. Le juge a donc rejeté la demande de délais, décision qui s’inscrit dans une logique de protection du créancier et de prévention d’un endettement chronique. La solution est d’autant plus rigoureuse que le contexte législatif récent tend à durcir les conditions d’octroi des délais, afin d’éviter que la simple reprise partielle des paiements ne paralyse indéfiniment l’action du bailleur.
