Le 27 mars 2026, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Versailles a rendu un jugement contradictoire en premier ressort, statuant sur une demande de résiliation de bail pour impayés. Un bailleur social avait consenti un transfert de bail à une locataire le 31 janvier 2018. Le loyer était impayé depuis plusieurs mois. Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer le 13 janvier 2025, visant la clause résolutoire prévue à l’article 5 des conditions générales du bail. La locataire n’a pas régularisé sa situation dans le délai d’un mois. Le bailleur a alors saisi la CCAPEX plus de deux mois avant l’assignation et a notifié l’assignation au préfet six semaines avant l’audience. La locataire, présente à l’audience, a acquiescé à la dette locative s’élevant à 43 085,15 euros. La question de droit posée au juge était de savoir si la clause résolutoire était acquise et si le bailleur pouvait obtenir l’expulsion, compte tenu de la validité des conditions de recevabilité de la demande et du montant de la dette incluant un supplément de loyer de solidarité. Le juge a constaté la résiliation du bail au 14 mars 2025, condamné la locataire au paiement de la dette et autorisé l’expulsion, tout en la dispensant des frais irrépétibles. Il a rejeté la demande de majoration de l’indemnité d’occupation. Le commentaire s’attachera à expliquer la validation de la procédure préalable et la liquidation de la dette incluant le supplément de loyer, puis à en apprécier la valeur et la portée.
I. La validation des conditions de recevabilité et la liquidation de la créance locative
A. La régularité de la mise en œuvre de la clause résolutoire et des formalités préalables
Le juge a examiné la recevabilité de la demande au regard des articles 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989. Il a relevé que le bailleur justifiait avoir saisi la CCAPEX deux mois avant l’assignation et avoir notifié l’acte au préfet six semaines avant l’audience. La Cour d’appel de Versailles a rappelé que “les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives” (Cour d’appel de Versailles, 4 mars 2025, n°23/07059). En l’espèce, le bailleur social est une personne morale entrant dans le champ de cette règle. Le juge a constaté le respect de ce délai et a donc déclaré la demande recevable. Il a également vérifié que le commandement de payer du 13 janvier 2025 reproduisait la clause résolutoire et les mentions légales, et que le décompte joint permettait à la locataire de connaître le détail des sommes réclamées. La locataire n’ayant pas contesté le principe de la dette, le juge a pu constater l’acquisition de la clause résolutoire un mois après la sommation restée infructueuse, soit au 14 mars 2025. La solution est conforme à la lettre de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et assure la sécurité juridique des procédures d’expulsion.
B. L’intégration du supplément de loyer de solidarité dans la dette et son mode de calcul
Le jugement condamne la locataire au paiement de la somme de 43 085,15 euros, incluant loyers, charges, indemnités d’occupation et un supplément de loyer de solidarité (SLS). Le juge a rappelé le mécanisme de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, qui impose au locataire de communiquer ses revenus au bailleur social, faute de quoi un SLS provisoire est liquidé selon un coefficient maximal. La Cour d’appel de Versailles a précisé que “l’article L 441-9 du code de la construction et de l’habitation prévoit la facturation d’un supplément de loyer de solidarité au locataire qui ne communique pas ses revenus au bailleur social qui lui en fait la demande” (Cour d’appel de Versailles, 7 janvier 2025, n°23/06271). En l’espèce, la locataire n’a pas contesté le calcul du SLS ni son bien-fondé, et a acquiescé à la dette totale. Le juge a donc pu intégrer ce supplément dans la créance locative. Il a également fixé l’indemnité d’occupation post-résiliation au montant du loyer et des charges contractuels, rejetant la demande de majoration de 50 % faute de motivation. La solution est logique : le SLS est un accessoire du loyer dû au titre de la loi, et son intégration dans l’arriéré est justifiée dès lors que la locataire n’a pas fourni ses revenus.
II. La valeur et la portée du jugement au regard de l’équilibre entre protection du logement et droits du bailleur
A. La conciliation des intérêts par un contrôle strict des conditions de fond et de forme
Le jugement démontre une attention particulière au respect des conditions de recevabilité, gage de protection du locataire contre des expulsions précipitées. En vérifiant la saisine préalable de la CCAPEX et la notification au préfet, le juge applique rigoureusement les textes destinés à prévenir les expulsions locatives. La dispense de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, motivée par la situation de précarité de la locataire, tempère la rigueur de la condamnation principale. Cette décision illustre la volonté du juge de ne pas aggraver la situation d’une personne déjà endettée, tout en reconnaissant le droit du bailleur à obtenir la résiliation du bail et l’expulsion en cas d’impayés. La solution est équilibrée : elle ne prive pas le bailleur de ses droits, mais elle évite une double peine pour le locataire. Le rejet de la majoration de l’indemnité d’occupation s’inscrit dans cette même logique, car une telle majoration aurait pu être considérée comme une pénalité excessive.
B. La portée de la décision sur le contentieux des suppléments de loyer de solidarité et l’office du juge
Ce jugement apporte une précision sur le traitement du SLS dans les procédures de résiliation de bail. En intégrant ce supplément dans la dette sans en vérifier le calcul au fond, le juge se fonde sur l’acquiescement de la locataire. Si celle-ci avait contesté, il aurait dû contrôler la régularité de la procédure de liquidation provisoire prévue à l’article L. 441-9. La solution pourrait être critiquée pour son manque de vérification d’office : le SLS est une créance particulière qui exige que le bailleur ait bien mis en demeure le locataire de communiquer ses revenus et respecté le délai de quinze jours. Toutefois, en l’espèce, l’acquiescement de la locataire a rendu ce contrôle inutile. La portée de la décision est donc limitée aux cas où le locataire reconnaît la dette. En revanche, elle confirme que le juge des contentieux de la protection doit s’assurer du respect des formalités préalables à l’expulsion, même lorsque la dette n’est pas contestée. Cette jurisprudence s’inscrit dans une tendance à renforcer la protection des locataires en difficulté, tout en maintenant la possibilité pour le bailleur social de recouvrer sa créance et de récupérer le logement.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 441-9 du Code de la construction et de l’habitation En vigueur
L’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte “ mobilité inclusion ” portant la mention “ invalidité ” prévue à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. L’organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l’article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.
A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.
Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.
La mise en demeure comporte la reproduction du présent article.
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
