Par un jugement du 27 mars 2026, le Tribunal judiciaire de Versailles (tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye, n°25/00852) a été saisi par une société bailleresse aux fins de constat de la résiliation d’un bail d’habitation pour impayés, d’expulsion et de condamnation au paiement d’un arriéré locatif. Le bail avait été conclu le 13 août 2004 pour un logement, et un contrat distinct pour un emplacement de stationnement avait été signé le 3 mai 2025. Un commandement de payer visant la clause résolutoire avait été délivré le 14 octobre 2024 pour une somme de 2 433,09 euros. La locataire n’ayant pas apuré cette somme dans le délai de deux mois, le bailleur a assigné devant le juge des contentieux de la protection. La locataire a sollicité des délais de paiement et contesté la résiliation du contrat de stationnement. La question de droit centrale portait sur l’articulation entre l’acquisition de la clause résolutoire, la possibilité de suspendre ses effets par l’octroi de délais de paiement conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, et les conditions d’une résiliation judiciaire pour le stationnement. Le juge a constaté la résiliation du bail d’habitation au 15 décembre 2024, mais a suspendu les effets de la clause résolutoire en accordant un échéancier de trente-six mois, tout en rejetant la demande de résiliation judiciaire du contrat de stationnement. Deux séries d’enseignements se dégagent : d’une part, la confirmation de l’acquisition de la clause résolutoire malgré la reprise partielle des paiements (I) ; d’autre part, la dissociation entre le sort du bail d’habitation et celui du contrat de stationnement (II).
I. La confirmation de l’acquisition de la clause résolutoire malgré la reprise partielle des paiements
A. Les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire et l’absence d’apurement intégral
Le juge a rappelé que le commandement de payer du 14 octobre 2024 reproduisait la clause résolutoire et les mentions légales. Il a constaté que ce commandement n’avait pas été “intégralement suivi d’effet dans le délai prévu”, ce qui emportait acquisition de la clause résolutoire au 15 décembre 2024. Le texte de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 impose que le locataire se libère de la totalité de la somme visée dans le délai de deux mois pour éviter la résiliation. En l’espèce, la dette au moment du commandement s’élevait à 2 433,09 euros. Malgré des versements postérieurs, l’arriéré locatif au 8 janvier 2026 atteignait 3 421,96 euros. La Cour d’appel de Paris, dans une décision du 6 mars 2025, a jugé dans un sens similaire que “deux mois après, soit le 24 août 2021, la dette locative n’avait pas été apurée, contrairement à ce qu’a considéré à tort le premier juge” (Cour d’appel de Paris, 6 mars 2025, n°22/18042). Cette jurisprudence confirme l’exigence d’un apurement intégral dans le délai pour empêcher l’acquisition de la clause. Le juge a donc logiquement constaté la résiliation du bail pour le logement.
B. L’octroi de délais de paiement comme correctif légal
Une fois la clause résolutoire acquise, le juge a appliqué l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, qui permet de suspendre les effets de la clause en accordant des délais de paiement au locataire. Cette disposition pose deux conditions : le locataire doit avoir “repris le paiement intégral du loyer” et être “en situation de régler sa dette locative”. Le juge a relevé que “depuis juin 2025, la défenderesse a repris le paiement du loyer courant et des charges malgré un budget difficile”. Il a accordé un échéancier de trente-six mois, avec des mensualités de 96 euros et un dernier versement apurant le solde, et a suspendu les effets de la clause résolutoire pendant cet échéancier. Cette solution équilibre le droit de propriété du bailleur et le droit au logement de la locataire. Elle illustre l’assouplissement législatif récent, qui ne subordonne plus l’octroi des délais à une absence totale de dette résiduelle, mais à une reprise effective du paiement courant.
II. La dissociation entre le sort du bail d’habitation et celui du contrat de stationnement
A. La résiliation judiciaire du stationnement rejetée faute de gravité suffisante
Le contrat de stationnement, conclu le 3 mai 2025, était juridiquement distinct du bail d’habitation. Le bailleur en demandait la résiliation judiciaire sur le fondement des articles 1224 et 1228 du code civil, pour inexécution de l’obligation de payer le loyer. Le juge a constaté que la locataire “a été irrégulière dans le paiement du loyer relatif au stationnement mais il est justifié que depuis juin 2025, le règlement a repris”. Il en a déduit que “les manquements contractuels n’étant pas suffisamment graves pour prononcer la résiliation du bail de stationnement”. Cette appréciation souveraine de la gravité se fonde sur la courte durée des irrégularités et leur régularisation. La Cour d’appel de Lyon, dans un arrêt du 15 janvier 2025, a rappelé que le contrat tient lieu de loi entre les parties et qu’un congé régulier peut être donné si le contrat le prévoit (Cour d’appel de Lyon, 15 janvier 2025, n°22/01444). En l’absence de clause résolutoire dans le contrat de stationnement, seule une résiliation judiciaire pour inexécution grave était possible.
B. La portée de cette dissociation sur l’obligation du locataire
Le juge a ainsi maintenu le contrat de stationnement malgré la résiliation du bail d’habitation. Cette dissociation est juridiquement cohérente : les deux contrats sont autonomes, même s’ils lient les mêmes parties. La locataire conserve le droit d’utiliser l’emplacement de stationnement, à condition d’en payer le loyer. En revanche, si l’échéancier accordé pour le logement n’est pas respecté, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion pourra avoir lieu, sans affecter le stationnement. Cette solution évite d’aggraver la situation de la locataire, mais elle crée une situation hybride. Elle illustre la volonté du juge de proportionner les sanctions contractuelles à la gravité des manquements, en distinguant des obligations différentes. La portée de cette solution reste cependant limitée à l’espèce, car le contrat de stationnement était récent et sa résiliation n’était pas indispensable à la protection des intérêts du bailleur.
