Tribunal judiciaire, le 16 juin 2025, n°25/00018

Bordeaux, ordonnance de référé du 16 juin 2025 (RG 25/00018), relative à un bail commercial, tranche plusieurs questions d’exécution immédiate. Elle éclaire l’articulation entre provision, clause résolutoire et délais de grâce, dans le cadre procédural des articles 834, 835 et L.145-41.

Les parties avaient d’abord conclu un bail de courte durée en août 2020, puis un bail commercial en septembre 2022 pour l’exploitation des mêmes locaux. Restées impayées, les taxes foncières du premier bail et les loyers du second ont motivé un commandement visant la clause résolutoire, délivré le 3 septembre 2024.

Assignée en référé en novembre 2024, la locataire a demandé l’annulation du commandement relatif aux taxes et des délais de deux ans avec suspension. Le bailleur a sollicité la constatation de la clause résolutoire, l’expulsion, des provisions importantes et des indemnités contractuelles, en sus des dépens.

La question centrale portait sur la validité d’un commandement tardif pour taxes dérogatoires, et sur l’étendue des pouvoirs du juge des référés en matière locative. La juridiction admet la demande provisionnelle sur taxes, constate l’acquisition de la clause résolutoire, puis suspend ses effets sous condition d’un échelonnement raisonnable. Sur le premier point, elle affirme que « il ne peut être considéré que ce commandement de payer est nul ».

I – Le traitement des obligations locatives en référé

L’économie de l’ordonnance repose sur la distinction des fondements invoqués et sur l’identification d’obligations non sérieusement contestables.

A – Commandement tardif et provision sur taxes foncières

Le juge rappelle d’abord le cadre du référé-provision en citant l’article 835, selon lequel « L’article 835 permet au juge des référés lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ». La demande relative aux taxes du bail dérogatoire n’était pas prescrite et n’appelait aucune contestation sérieuse, malgré la délivrance tardive du commandement. En conséquence, la provision de 1.826,29 euros est accordée, l’ordonnance précisant que « il ne peut être considéré que ce commandement de payer est nul ». Le caractère tardif est expressément neutralisé, le juge estimant qu’en l’absence de prescription la dette subsiste et justifie la mesure provisionnelle.

B – Obligation locative certaine et constat de la clause résolutoire

La créance de loyers et charges du bail commercial est fixée à 24.977,11 euros, selon des justificatifs concordants produits par les parties et non sérieusement contestés. La régularité du commandement est retenue, la décision relevant que « qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié le 3 septembre 2024 ; ». Faute de paiement dans le délai légal, l’ordonnance « Constate l’acquisition de la clause résolutoire » et alloue une provision égale à l’arriéré locatif arrêté au deuxième trimestre 2025. La résiliation est fixée au 3 octobre 2024, date d’expiration du délai d’un mois attaché au commandement reproduisant la mention requise. Ce faisant, l’office du juge des référés est pleinement respecté: constater une obligation non contestable et en tirer les conséquences, sans préjuger du fond.

II – La modulation judiciaire et ses limites

Après avoir constaté la résiliation de plein droit, la juridiction organise un traitement curatif destiné à ménager la continuité d’exploitation sans dénaturer la règle légale.

A – Suspension des effets au titre de l’article L.145-41

L’ordonnance rappelle la faculté offerte par le texte spécial: « Il permet au juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire ». La décision concrétise cette latitude, en ce qu’elle « Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ». Le choix d’échéances mensuelles de 1.100 euros apparaît proportionné à la situation comptable, tout en imposant une rigueur absolue pour préserver l’équilibre contractuel. La clause est neutralisée par anticipation si les délais sont respectés, conformément à l’énoncé selon lequel « la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ». Le motif reprend d’ailleurs l’économie légale: « La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

B – Limites de l’office: clauses pénales, indemnité et exécution

Le juge des référés refuse à bon droit de statuer sur les pénalités contractuelles, rappelant que « Le juge des référés n’a pas vocation à statuer sur l’application de pénalités contractuelles ; il n’y a pas lieu à référé de ce chef ». Cette autolimitation préserve la compétence du fond pour modérer d’éventuelles clauses pénales, conformément au régime applicable et aux nécessités d’une appréciation circonstanciée. L’ordonnance fixe une indemnité d’occupation au niveau du loyer contractuel augmenté des charges, ce qui assure la conservation des droits pendant la période transitoire. Enfin, la sanction en cas de défaillance est graduée et lisible, avec déchéance du terme, exigibilité immédiate, expulsion et exécution forcée suivant les textes d’application.