Tribunal judiciaire, le 16 juin 2025, n°25/00067

Rendu par le tribunal de proximité de Cognac le 16 juin 2025, le jugement commente l’acquisition d’une clause résolutoire stipulée dans un bail meublé. Le litige porte sur des loyers impayés, une mise en demeure visant la clause résolutoire, puis la demande d’expulsion assortie d’un arriéré et d’accessoires pécuniaires. La juridiction relève la régularité des formalités préalables et tranche la question de l’effet de la clause en présence d’une proposition d’apurement jugée insuffisante.

Les faits utiles tiennent à un bail meublé, d’abord conclu dans un cadre de colocation, puis remplacé par un contrat du 30 mars 2024, prenant effet au 1er juin 2024 pour un loyer de 650 euros. Des impayés surviennent après le départ du colocataire. Un commandement visant la clause résolutoire est délivré le 17 octobre 2024. Une assignation suit, la personne locataire demeurant dans les lieux.

La procédure révèle des positions tranchées. Le bailleur sollicite la constatation de la clause résolutoire, l’expulsion, un arriéré arrêté à 8 275 euros à la date du 30 avril 2025, une indemnité d’occupation au montant du loyer, ainsi que des sommes au titre des dommages et intérêts, de l’article 700 et des dépens. Le locataire reconnaît la dette, propose un apurement de 50 euros mensuels en sus du loyer courant, et annonce son prochain départ des lieux.

La question de droit tient à la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et au rôle du juge dans l’octroi éventuel de délais. Elle appelle aussi l’examen de la charge de la preuve des créances invoquées et de la fixation d’une indemnité d’occupation postérieurement à la résiliation. La juridiction constate que « le délai de deux mois entre l’acte d’assignation et la date d’audience […] a bien été respecté », retient l’absence de règlement intégral « des loyers » et la faiblesse d’un plan d’apurement sans garantie. Elle en déduit que « la résiliation du bail ne peut être que constatée au 18 décembre 2024 », ordonne la libération des lieux, fixe l’indemnité d’occupation à 650 euros mensuels à compter du 1er mai 2025, rejette les dommages et intérêts, et alloue 300 euros sur le fondement de l’article 700.

I – Le contrôle des conditions d’acquisition de la clause résolutoire

A – La régularité des formalités préalables et la charge de la preuve

La juridiction commence par cadrer la charge probatoire. Elle cite l’article 1353 du code civil, rappelé en ces termes: « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ». Ce rappel fonde l’exigence de preuves croisées, concernant d’une part la créance locative, d’autre part l’extinction alléguée.

Le jugement vérifie ensuite la régularité des formalités protectrices. Il relève qu’un commandement visant la clause résolutoire a été délivré, qu’il reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et que la saisine de l’autorité administrative a été effectuée. Il précise que « le délai de deux mois […] a bien été respecté », ce qui conditionne l’examen du jeu automatique de la clause. L’office du juge se concentre alors sur l’existence d’impayés persistants à l’expiration du délai et sur l’absence de saisine utile aux fins d’obtention de délais légaux.

La motivation constate, de manière décisive, qu’« il ressort des éléments versés aux débats que le locataire n’a pas réglé l’intégralité de ses loyers ». Cette formulation, sobre et ferme, retient l’inexécution d’une obligation essentielle et ouvre la voie à la résolution de plein droit. Elle n’isole pas de grief procédural, mais réunit la condition matérielle d’impayé, suffisante à faire produire effet à la clause résolutoire dès l’expiration du délai légal.

B – Le refus de suspension en présence d’un apurement manifestement insuffisant

Le juge se prononce sur la demande d’échelonnement, appréciée au regard des moyens du débiteur, de la crédibilité du plan, et des garanties offertes. La décision retient que « la proposition d’étalement […] est manifestement insuffisante au regard du montant de celle-ci, d’autant qu’il ne présente aucune garantie financière ». Le critère de suffisance est ici double, quantitatif et qualitatif, ce qui correspond à la pratique des délais de paiement accordés sous contrôle du juge.

La solution est logique au regard d’une dette de 8 275 euros, d’un loyer mensuel de 650 euros, et d’une proposition d’apurement de 50 euros seulement. La brièveté de l’argumentation n’altère pas sa cohérence: l’écart manifeste entre la dette, le loyer courant et l’offre additionnelle ne permet pas un apurement raisonnable. Dès lors, la juridiction conclut sans détour: « Dans ces conditions, la résiliation du bail ne peut être que constatée au 18 décembre 2024. » Elle fixe ainsi la date d’effet au lendemain de l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement, conforme à la lettre de la clause et à l’économie du texte protecteur.

II – Les conséquences de la résiliation sur les créances accessoires

A – L’indemnité d’occupation et la temporalité retenue par le juge

Après la résolution, la possession sans droit ouvre droit à une indemnité d’occupation. Le jugement affirme: « S’agissant de l’indemnité d’occupation, il sera accordé à ce titre la somme mensuelle de 650 euros correspondant aux loyers et charges, ce à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à libération des lieux. » Cette fixation au niveau du dernier loyer, charges comprises, s’aligne sur une conception réparatoire, non punitive, de l’occupation illicite.

La date de départ de l’indemnité est ici postérieure à la résiliation retenue. Le choix du 1er mai 2025 se justifie par la période effectivement non couverte par des loyers exigibles et impayés, l’indemnité ne visant pas à dupliquer des sommes déjà intégrées dans l’arriéré. La précision facilite l’exécution forcée et limite les futurs contentieux de liquidation.

B – L’exigence probatoire pour les demandes annexes et l’arriéré locatif

Le tribunal combine rigueur probatoire et pragmatisme. Il indique d’abord que « la partie demanderesse ne rapporte pas la preuve d’un préjudice financier autre que celui directement lié au défaut de paiement des loyers ». Le rejet des dommages et intérêts distincts découle d’une absence de démonstration d’un dommage autonome, conformément à l’économie de la responsabilité délictuelle. Il en résulte une solution sobre, respectueuse du principe de réparation intégrale.

S’agissant de l’arriéré, la décision relève l’absence de décompte actualisé, tout en notant l’absence de contestation utile par la partie débitrice. La juridiction en tire une conséquence mesurée: « Il y a donc lieu d’établir la dette locative […] à la somme de 8 275 euros au titre des loyers impayés, arrêtée au 30 avril 2025. » Cette fixation procède d’une appréciation des éléments non contestés à l’audience et s’inscrit dans le cadre probatoire défini par l’article 1353 rappelé in limine. Le quantum retient dès lors une base fiable, claire et immédiatement exécutoire.

La décision ordonne enfin l’expulsion, alloue une somme modérée au titre de l’article 700 en considération de l’équité, et met les dépens à la charge du débiteur. L’ensemble dessine une solution ferme mais proportionnée, fidèle au « sens » du régime légal de la clause résolutoire dans les baux d’habitation meublés, et cohérente avec les « valeurs » de protection procédurale du locataire et de garantie des créances essentielles du bailleur. Sa « portée » réside dans le rappel net des critères de suspension: une proposition d’apurement ne suffit pas si elle n’est ni crédible, ni soutenable au regard de la dette et des moyens établis.